房地产：关于国家有关部委近日出台措施遏制部分城市房价过快上涨通讯的点评
华泰联合证券分析师：鱼晋华
9月29日新闻联播全文播发国家有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨的通讯，主要要点有：
1、对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
3、贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。4、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为。对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
对此我们的观点是：
1、对于市场担忧已久的二次调控此次可以说是半只靴子落地，可以明显看出此次调控精神的重申仍然牢牢抓住信贷这个要素，强化了此前所有信贷调控政策的执行力度。而我们认为国家选择在这个时点发布这样的调控信息主要目的在于为十一期间的房地产供需情绪降温，以免近期的市场回暖情绪在十一黄金周期间不理性爆发而把决策当局逼上更险的调控绝路上。
2、虽然市场对其中暂定发放第三套住房贷款和严格控制二套住房贷款已有预期，但通知中对首付比例调整30%以上、限制居民家庭购房套数，向不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款的规定推广到全国，以及首次提出对消费类贷款进行管理都是预期之外的新规定。由于此前大部分一线城市已暂停对三套房贷的发放，因此此次的规定将主要影响二三线城市的三套住房投机行为。而首提对消费类贷款的管理的主要原因在于市场前期出现了利用原有房产做抵押进行消费贷款而再次购买商品房的替代型购房融资，国家此次十分迅速地对此类变相融资进行了制止。由于此次对贷款发放对象和范围的界定再度从紧，并强调了对违规银行的惩戒。我们判断短期内会再次收紧银行的此前已经出现松动的贷款，从而影响市场前期回升的成交热度。
3、条文中加快房地产税试点工作并推广到全国范围的表述部分印证了市场对十一期间重庆、上海两地出台房产税试点的猜想，因此也成为政策未抛下的另一只靴子，由于房产税在征收范围、税率制定和征收值确定上仍有许多预期不明之处，因此市场仍将在迷茫中等待另一只靴子落地。
