国家统计局发布1-7月全国房地产市场运行情况

    方正证券分析师 周伟 高慧

    事件：根据国家统计局10日公布的数据，1-7月全国商品房销售面积为4.58亿平方米，同比增长9.7%，增幅较上半年回落5.7个百分点；70个大中城市7月份房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，环比与上月持平；全国房地产开发投资累计23865亿元，同比增长37.2%；房地产开发企业完成土地购置面积共21747万平方米，同比增长33.3%；房地产开发企业本年资金来源合计38876亿元，同比增长39.4%。

    点评：自新一轮房地产宏观政策调控以来，截至7月全国房地产市场运行总体趋势表现为：商品房销售面积逐月下降，销售价格继续上涨，但涨幅回落；房地产开发投资、房地产企业土地购置面积及施工面积同比增幅较大，消化周期延长；房地产企业资金来源发生结构变化，国内贷款占比持续下降，自筹资金占比逐步上升。

    我们认为，就目前房价水平而言，宏观调控政策的效果可谓并不明显，但是房价背后，影响其下一步走势的供求因素正在逐步发生变化。首付比例上调、严格的多套房差别化住房信贷政策以及二手房转让税收优惠政策的取消在短期内抑制了房地产需求；供给方面，国土部2010年土地供应计划中，住房用地拟供应量比去年实际供应量增加一倍以上，从而房地产企业土地购置面积同比增长三成，此外在09年楼市回暖导致房地产企业10年上半年资金充足的情况下，新政并没有提高去年下调的开发企业20%的资本金比例，这在一定程度上保证了开发商增加房地产供给，截至7月份，房地产企业累计施工面积已大于09年全年。资金方面，上半年房地产企业销售放缓引致资金回笼受阻，随着房地产开发投资的增长以及从银行和公开市场获取融资的难度加大，房地产企业资金压力日益明显，目前多数披露中报的房企账面均出现了货币资金大幅减少，经营性现金流量为负的情况。

    我们预计下半年房地产各宏观调控政策包括土地供应、税收、信贷等执行力度不会放松，且房地产企业销售放缓、存货周转率降低、资金充裕度下降的问题将日趋严峻。在短期需求减少、供给增加以及房企资金链面临断裂等多重因素叠加的情况下，下半年商品房销售将呈现价跌量稳的态势。