对媒体报道三套房贷政策的点评

    华泰联合证券分析师 鱼晋华
　　媒体报道中国银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%。在该消息的影响下，今日地产板块股价普遍回调。
　　我们的点评：
　　1、我们认为地产板块股价回调的内在动力其实是前期在低位介入地产板块的资金获利回吐，上述三套房贷的消息只不过是获利资金阶段性出局的最好理由。事实上，从7月初地产板块反弹以来，上证地产指数最大涨幅达31%，地产板块因超跌以及估值吸引力而形成的反弹驱动力已在趋弱。
　　2、在三季度，楼市供应量将开始放大，而房价尚未回调，对政策的放松预期又再起之时，针对房地产调控的政策越是严厉，其实对房地产行业就越是好的消息。因为只有三季度政策趋于严厉，在供应量的压力下，房价才会有所调整。而房价出现调整，对楼市的交易量来说，将是个好的消息。
　　3、对上述三套房贷政策本身，我们认为是中性的。因为国十条只是要求对房价上涨过快的城市暂停第三套房贷，但并没有具体所指什么城市才是房价上涨过快的城市。如果正如媒体所报道的，只是京沪深杭四地暂停，那么其他城市就是可以明确发放三套房贷的。尽管三套房贷的利率带有惩罚性质，过高的利率上浮比例会使得实际的贷款需求将非常小，但基于目前市场当中三套房贷的成交比例非常小，我们不认为上述三套房贷政策会对市场造成新的政策叠加效应。
　　4、在供应量增长的带动下，我们判断三季度的成交量相对二季度会有所增长，而成交量的筑底和有所回升，将使地产板块的股价在回调中酝酿一场新的反弹。维持对地产行业的如下判断：
　　1)在房价没有实质性回落前，政策将难以有实质性放松；2)三季度开始重点城市的开盘量将明显上升，新盘入市加上合理定价带动均价回落和成交上升将是大概率事件。
　　房价下降刺激销售的消息及政策终将退出的预期将会推动地产股反弹；3)反弹的行情会有反复，这是因为楼市的拐点预期尚难以形成，市场将会在乐观与恐惧的两种情绪的交织下博弈，多次反弹行情出现的概率较大；4)三季度的地产股仍将是震荡筑底，但在多次反弹的行情下，底部可能逐渐盘升；5)投资策略：精选个股，逢低吸纳。
　　5、房地产行业需要的不是运动式的调控，而是制度性的改革。如果没有制度性的改革，房地产行业恐难以逃避政策一放松，房价就会报复性反弹，调恐总是治标不治本的命运。