全景网4月21日讯　3月以来中国房地产价格迎来新一轮的上涨，而股市上地产股股价却持续下跌，地产股估值接近历史低点。房价与地产股出现了十分严重的“背离”。针对新一轮疯狂上涨的房价4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)出台，被业界誉为房改以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调控。密集而严厉的政策令市场行情与预期都发生着明显的变化：过去5个交易日中，房地产板块累计跌幅已超过12%，位列各大主要行业跌幅第一位。京沪深等一线城市高涨的楼市也 如惊弓之鸟般出现了久违的“打折”、降价。全景网在政策出台期间对投资者进行了一项调查，结果显示，投资者在政策出台后对房价的预期明显出现变化，不再是原来的一致看涨，而是出现了明显的分歧；前期遭机构减持的地产板块经过近期的大幅下跌，也再度受到市场的关注。
　　
　　在对目前房价是否存在泡沫的问题中，75%的受访者认为中国房地产存在泡沫，只有25%的受访者认为目前房价合理，不存在泡沫。但认为房价仍将继续上涨的的受访者仍然超过半数，达到了60%。40%的受访者认为上涨空间已经有限，存在巨大下跌风险。

　　在对房地产股的下跌是否预示房价2季度将下跌的问题中，42.15%的受访者认为股价是股价，房价是房价，房价2季度不会大跌。而40.51%受访者认为2季度房价将会下跌并影响上市公司业绩，股价提前做出反应。

　　疯涨的房价逼出了政府的“杀招”。二套房贷首付不得低于50%、暂停对第三套及以上住房贷款等楼市新政策，表明政府调控的坚决、强硬的态度。安信证券认为从政策对房地产的影响来看，中国一二线的房地产市场可能已经处在泡沫非常靠后的时期，甚至是末期。这个政策的兑现会对房价和交易量产生影响，在一两个季度之后会有相当明显的表现。
　　
　　申银万国认为此次政府调控已经上升至政治层面，预计政策出台对行业短期需求将起到大幅抑制作用。同时随着土地供给的增加以及对投资的有效抑制，中期看涨预期也将逐步缓和。预计未来各部委、地方政府将对政策予以落实细化，且执行情况整体将趋于严格，以达到迫使开发商适当调控价格的目的。
　　
　　而开发商对于未来房价预判却有不同的看法。由于当下开发商的资金流动性普遍比较充裕，尚具备支撑高房价的能力。而新政出来时间尚短，大部分开发商选择观望。面对调控新政，开发商多选择推迟开盘、减少当期供应量来支撑现行房价的坚挺。不少计划在4月中下旬入市的项目，纷纷推迟至五六月份入市。事实上，就新房市场而言，由于开发商控制供应量和推盘节奏，并未出现价格的明显降温迹象，上周开盘项目基本都是按照政策出台前的既定价格推出的。
　　
　　在对是否愿意在目前价位买入地产股的问题中，39.23%的投资者表示目前风险释放充分，具备交易机会。而41.61%的受访者持观望态度，认为一旦房价2季度下跌，地产股还要跌。19.16%的受访者认为主要还是看后续房地产调控的政策力度。

　　从资金流向上看，根据全景资金流向统计，从4月1日至4月20日，房地产板块是资金净流出数量最大的板块。其间共计流出资金超过200亿元。实际上，基金对地产股的看淡已经持续了三个季度。从去年下半年开始，基金就不断减持地产股，尤其是对大盘蓝筹地产股减持力度较大。较之去年中期，万科A、金地集团、华侨城A、金融街、保利地产等地产蓝筹股分别被基金减持2.3亿股、6.9亿股、2.9亿股、2.97亿股、3.34亿股。
　　
　　从估值水平上看，地产股的估值水平约为15倍左右，而这是基于未来房价持平或上涨的假设下。对于政策收紧的担心和预期将不断放大，这将对房企未来的销售业绩构成很大的牵制，其业绩增速必将逐渐放缓。若市场一致预期转向房价的下降，那么地产股无论是从PE，还是从NAV的角度来看估值水平都会上移。因此，房地产股很难在一个受到多方压制的局面下迅速提升估值。
　　
　　市场人士认为，在宏观经济向好，房地产存量房位于历史低位，投资依然高企的背景下，若房价不能被抑制，后续调控政策依然有推出的可能，特别是税收政策的调整。因此短期内地产股的机会可能仍旧存在于反弹阶段，大规模介入为时尚早，行业投资性机会视乎仍未到来。而随着下半年房地产市场进入整固期以及政策调控预期的平息，地产股票将有较好表现。
　　
　　在关于房地产物业税今年能否出台并执行的问题上，36.38%受访者认为应该会，而且近期已经有地方开始准备出台类似政策。46.44%的投资者则认为不会。仍有17.18%的受访者认为不清楚。

　　市场人士认为物业税“空转”6年，国内已到了开征物业税的时机，虽然技术层面繁琐，但并非不能解决。如果此次“新国十条”出台后，部分城市房价过快上涨的势头仍然没有得到遏制，则在北京、广州、深圳等一线城市出台‘类物业税’的可能性极大。温家宝总理14日主持召开的国务院常务会议强调加快制定个人住房消费相关税收政策的举措似乎也印证了上述观点。
　　
　　此次“史上最严厉新政”让我们看到了中央政府遏制房价上涨过快，保持房地产行业健康、稳定发展的决心。如果未来房价稳定回落，那么政策可能会有所舒缓，但如果房价继续高涨，那么未来调控手段可能还将会更严厉。短期来看，政府对房地产投机的打压将使得原有活跃在房地产的投机资金流向其他领域包括股市。但地产高压政策对资本市场可能形成长期的利空。