深圳地产迎来“第二春”

　　在深天健(000090,)近7个交易日录得60%涨幅的示范效应下，昨日深圳本地股可谓全线开花，世纪星源(000005,)、深华发、深桑达、飞亚达、深天地、深长城(000042,)、深鸿基(000040,)、世联地产(002285,)、深国商(000056,)等多只深圳本地股纷纷以涨停报收。

　　近日，深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》。根据该办法的最新规定，权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由发展商实施；同时政府鼓励权利人自行改造，权利人自行改造的项目可“协议出让”，且政府也鼓励城市综合体改造。我们认为，该政策意味着拆除重建工业项目升级改造为住宅、办公等经营性用途项目仅需补缴地价，新增面积只需按市场评估地价补缴，土地成本相对较低，且只需补缴完地价就可以上市转让。而办法规定城中村项目补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让，越过了挂牌出让土地的限制。这可使土地开发过程更连贯，土地价格不必疯涨，政府直接利益减少但城市改造将加快，市区内供给将增加。在这样的利好因素刺激下，深圳本地股受到强烈的追捧也就不难理解。

　　应该说，《深圳市城市更新办法》的出台，将对深圳地产未来10年的发展产生重大影响，是一个新时代的开启，其价值重估有望就此展开。

　　《深圳市城市更新办法》的一个非常大的突破在于鼓励权利人自行改造。根据自行改造的原则，原先就拥有一些旧的厂房、或旧工业园区的公司将是该《办法》的最直接受益者。这是因为如果这些公司有意改造这些旧厂房、旧工业园区的功能，在新的规则下，只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续，在得到批准后按规定补交基准地价即可。将有助于权利人躲过招拍挂制度下高昂的地价，节省圈地的高昂成本，并拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权，拥有改造后升值的土地价值。深天健、深长城都拥有大量的土地资源。

　　此外，那些在深圳拥有丰富工业土地资源的上市公司也有明显利好支持，如中兴通讯(000063,)、深康佳、招商地产(000024,)、中航地产(000043,)、中粮地产(000031,)、深天地、世纪星源等。当然，由于金地集团(600383,)、华侨城等已在深圳市有旧城改造基础，未来也将显著受益。事实上，垂涎于该政策的明显利好因素刺激，深华发已于周三率先公告称，公司拟将旗下一块工业用地合法转为商业用地，并通过增发募资形势将该地块开发为公寓、商铺项目。