房地产：吹尽浮沙始到“金”
7月以来，以收紧二套房贷为导火索而引发了地产板块相对大盘较大幅度的调整。我们认为二套房贷的收紧，以及09年以来的量价齐升的确使得下半年地产行业的内外部环境相对上半年更为恶劣，但“弹性”而非“刚性”的政策，以及持续向好的经济环境使得我们相信行业的趋势并未发生改变。
我们发现考虑通胀预期的真实利率是地产行业景气程度最有效的前瞻性指标，由于我们认为未来半年加息可能性极小，且CPI将持续环比上升，因此真实利率不断走低，将有利于地产行业的表现。
二套房贷从“7.0”时代进入“7.X”时代并不会改变行业趋势。通过银行渠道，我们了解到，即使在较为严格执行二套房贷的股份制银行，优质客户也可以获得7.2-7.5折的优惠利率。目前的二套房贷政策仍然是“弹性”而非“刚性”的，因此本轮政策转变的杀伤力不应该和07年9月的政策转向相比。在市场自身修正之后，同时在供应推动下，成交量在9、10月份出现回升是大概率事件。
从目前估值而言，地产股普遍已经回到09年动态市盈率25倍，10年20倍以下，已经回到合理估值的区间的相对低位，我们维持对行业的“推荐”评级。即使流动性的收缩限制一线地产股的反弹，有独特业务模式的二三地产股也有获得超额收益的机会，我们现阶段看好st鲁置业、中南建设以及北京城建。
