| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2012年07月25日 14:22 |
作者： |
李品科;孙建平;林鸽 |
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——7月23日南京市出台房地产促进政策点评
南京市政府于12年7月23日发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，其中明确提出促进房地产消费是扩大内需拉动消费的主要手段之一。
意见中关于促进房地产消费的主要政策内容包括：1）加大公积金政策对保障房的支持力度，年底前发放10-20亿公积金贷款支持保障房建设；2）加大公积金贷款对首套房的支持力度，明确提出对公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持；3）积极支持人才住房消费，入选“321”计划人才首次购房可视同南京户籍，并按五年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。
加大公积金贷款对保障房建设的支持力度有操作空间，同时反映了经济下滑时期地方政府的投资饥渴。虽然将公积金运用于保障房建设存在受益权上的法理争论，但不可否认现阶段将公积金用于支持保障房建设是拓宽公积金投资渠道的手段之一，同时根据我们在之前公积金专题报告中的测算，目前全国公积金系统抵消沉淀资金余额超过5600亿，事实上也为利用公积金支持保障房建设奠定了物质基础。
通过放松公积金政策加大对首套房购买支持力度是符合目前中央调控思路的地方政府普遍做法。目前公积金政策放松路径主要包括降首付至两成、提高贷款额度上限、放宽申请条件等。虽然本次南京政府在《意见》中没有明确说明公积金政策未来放松形式和细节，但从目前南京市仍然较低的公积金贷款额度覆盖率来看（68%左右），我们预判未来提高首套房公积金贷款额度可能性较高。
“321”人才的购房定向松绑和购房退税补贴并无放松限购的普遍性意义。我们认为虽然该条措施包含了一定刺激楼市信心的政策考虑，但从根本上来看，针对“321”人才的购房定向松绑和补贴作为人才引进政策的配套措施的含义大于作为地产刺激政策的含义。不可否认限购政策存在着对非户籍人口刚性购房需求的错杀情况，但我们判断在房价调控的关键阶段，限购政策的退出在短期来看可能性不大。
从年初的芜湖到现在的南京，多次的试探和博弈反映的是地方和中央间主动寻找地产调控和稳经济之间的平衡点，首套房支持惠及民生，政策合理修正方向不改，基本面回暖大势所趋。
我们认为下半年地产仍将为A股强势板块，建议继续超配。维持年初提出12年地产股绝对收益下限50%的观点。继续一二线龙头核心配臵的观点，金地集团、万科、保利、招地、首开、荣盛、和华侨城等龙头股价回调是低于7%低配投资者绝佳买入机会。
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