| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2011年01月28日 13:38 |
作者： |
白宏炜 |
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撰写时间： |
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行业近况：
上海、重庆两市今日同时印发房产税试点暂行办法，并定于28日起执行。
评论：
方案上来看，主要针对高端住房且新老划断，上海侧重新增需求，重庆兼顾存量别墅，但税率都不高且两市都规定了较为宽松的免征面积，其中对非本地家庭购房的征税条件较为严格：
上海方案：1）征税对象：本市居民家庭新购第二套及以上，非本市居民新购住房；2）计税依据：暂按应税住房交易价格70%；3）税率：价格低于本市上年新建商品住房平均售价2倍的为0.4%，其他按0.6%；4）免税面积：本市居民家庭人均60平方米。
重庆方案：1）征税对象：①存量独栋住宅，②新购高档住房（指比主城区新建商品住房成交均价高两倍的住房），③非本市居民新购的第二套及以上住房；2）计税依据：暂以交易价格，未来向评估价值过渡；3）税率：以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%；4）免税面积：一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米。
房产税将主要用于保障性住房建设。
影响程度上，两市房产税税负低于市场预期，对市场的实际影响较小：
上海实际税率低0.28%~0.42%：低于均价2倍的税率为0.28%，高于2倍的实际税率为0.42%，同时规定了人均60平方米的免征面积，实际影响较小。以一个三口之家，现有住房120平米，新购160平米住房简单计算，应税面积仅为100平米，假设交易价格低于2010年上海城区成交均价22240元/平方米2倍（即44480元/平米）
为30000元/平米，实际年应缴税款仅为8000元，不到总价的0.1%。
重庆只针对10%的高端住宅：重庆计税依据和税率较上海略高，但也规定了相对宽松的免征面积。如若新购高档住房120平米，价格为1.2万元/平米（超过2倍上两年均价的9941元/平米，低于3倍均价的1.5万元/平米），仅需要缴税1200元（20平米*0.5%*1.2万元/平米），而400平米，均价1.2万元/平米的存量别墅，年缴税也仅为1.32万元，分别不到总房款的0.1%和0.3%。
总结来说，此次房产税上海针对新增需求，存量不征，而重庆针对高端住房，总体来说税率比预期低，对市场的实际影响较小，但由于我国首次出现房产税，对市场的震慑作用较大。结合刚出台的“国八条”，我们认为市场将短期出现量的萎缩，随着供给的释放，未来房价将呈调整态势。
估值与建议：
房产税试点的出台意味着干扰市场一年多的房产税传闻已经告一段落，未来一两年是房产税效果的观察期，全国推广可能性不大；市场将出现相对较长的政策平稳期，地产板块已经反映了较严厉的调控政策以及房价下跌20%的预期，我们认为房产税的出台将意味着靴子落地，随着房价得到抑制，我们认为地产板块将震荡上行，建议投资者积极介入，我们维持增持两个市场龙头地产公司的建议。
（具体内容请见附件）
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