| 来源： |
天相投资顾问 |
发布时间： |
2010年04月23日 15:06 |
作者： |
天晓房地产行业研究组 |
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一、2010年一季度房地产业面临的经济和政策环境
当前，我国宏观经济正处于一个前所未有的复杂环境之中，世界经济复苏的基础尚不牢固，国内经济也面临诸多问题。在政府投资渐次退出，出口缓慢恢复的背景下，作为民间投资主力的房地产行业的稳定发展显得尤为重要，政策调控面临稳经济与保民生的两难选择。
二、2010年一季度房地产市场运行情况
1、房地产投资保持较快增长。1季度，房地产开发投资同比增长35.1%，自08年3季度以来首度超过固定资产投资增速。从区域分布来看，西部、东部地区继续高速增长，中部地区增速有所放缓。从供应结构来看，非住宅类商品房供应增长势头强于住宅类商品房。
2、新开工面积同比增速创新高。一季度，商品房新开工面积同比增长60.8%，增速较09年全年加快48.3个百分点，创1993年4季度以来新高；值得注意的是自09年底以来大幅提高的新开工将会在下半年陆续产生供给，届时供给冲击将与逐步显现的政策效应一起对房价产生叠加影响。
3、商品房销售情况好于预期，新建住宅销售价格同比上涨再创新高。这显示前期政策调控效果并不显著，购房需求依旧较为强烈。从房地产资金来源看，房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快，这也表明1季度楼市热度不减，购房预期较强。
三、2010年二季度房地产行业发展趋势预测
1、房地产开发投资增速或将放缓。目前房地产投资的高速增长在短期内仍可维持，但长期而言是不可持续的，新开工面积增幅将会逐步趋缓。从资金供应来看，上半年不会有大的问题，但下半年会逐步体现出制约因素。
2、商品房销售将快速回落,房价或现拐点。由于当前可售商品房库存处在较低位置，而房地产建设自身的周期性决定了供给存在刚性，因此，二季度市场有效供给依然不足。但考虑到近期出台的“新国十条”，可以看出政府调控楼市的决心日益坚定。严厉的政策在短期内将迅速逆转供求关系，商品房销售将快速回落，房价短期内也将回落，但回落幅度还要看各地对政策的执行力度。
3、新一轮调控拉开帷幕，未来政策将视房价而动。“新国十条”对于二套房贷规定的严厉程度实属罕见，主要针对投机炒房，并首次打击异地炒房。
同时，将税收工具列为房价调控的手段之一。尽管这次政策调控力度空前，但地方政府能否积极贯彻执行至关重要。我们认为，未来的调控政策将视房价而动，政策调控的力度和频率将在很大程度上取决于房价的表现，如果房价上涨过快的势头没有得到明显控制，政府或将进一步提高多套住房的首付比例和贷款利率，出台更为严厉的政策措施。调控政策的执行力度则取决于国际尤其是国内经济形势以及地方政府与中央政府的博弈。
（具体内容请见附件）
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