全景网4月23日讯 每年的3月份都是楼市的“小阳春”行情。然而，“小阳春”年年有，今年来的尤为猛烈。2010年3月份，两会刚刚闭幕，以北京集中出现“央企地王”为标志，新一轮的房价非理性上涨在全国各地上演，楼市呈现量价齐升的盛况。4月14日,国家统计局公布的统计数据显示，1-3月份,全国商品房销售面积同比增长35.8%，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，超过2008年1月11.3%的涨幅，创历史新高。

　　在房地产行业疯狂的冲顶表演之际，中央各项宏观调控政策密集出台。继4月13日住房城乡建设部发布加强房地产市场监管的通知，14日国务院常务会议公布新“国四条”、15日国土部公布全年住宅供地计划后，17日国务院再出重拳，提出十条举措，被业内称为房地产新“国十条”。

　　新一轮房地产调控新政，与前几年相比，调控力度之大前所未有。新“国四条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，将大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　最新出台的新“国十条”，则兼顾了对房地产行业“供需”双方的监管，严格控制投机性购房需求，同时收紧房地产商购地及融资监管。首先，在打击投机性购房需求方面，差别化住房信贷政策的应用，再度迈上新台阶。2007年，房价快速上涨时，二套房首付门槛曾提高到4成。新“国十条”二套房首付门槛提至5成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。在房价过高、上涨过快地区，甚至完全可以停止发放第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民停止发放住房贷款。

　　其次，针对身为供方的房地产商，新“国十条”特别提出加强对房地产开发企业购地和融资的监管。针对房地产商的囤地行为，新“国十条”要求国土资源部门加大整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。在房地产企业融资方面，通知要求商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　政策形势正越发明朗，房地产商的处境变得越来越严峻。在多项调控政策组合出击之后，房价已摇摇欲坠。而与此同时，银行贷款、上市以及再融资，这一切资金来源渠道,都在渐渐向地产商关上大门。

　　此时，面临销售和融资的双重寒冬，众多在港上市的“大地主们”早已感受到了一丝丝的寒意。进入4月份，恒大地产（03333.HK）、碧桂园(02007.HK)、雅居乐(03383.HK)、佳兆业(01638.HK)、恒盛地产（00845.HK）等多家H股内资地产企业先后宣布发行海外债券。

　　继2010年1月发行7.5亿美元的优先票据之后，2010年4月14日，恒大地产再度发布公告称，已于4月13日签订协议，向华人置业及刘銮雄本人平价发行本金额合计为6亿美元的优先票据，年息率达13%。

　　两日后，名列土地储备榜第二的碧桂园也发布公告称，已于4月15日，订立发行5.5亿美元优先票据的购买协议，发行价为本金额的99.408%，年息率为11.25%。

　　紧接着，4月20日，“地主老三”雅居乐发布公告称，拟发行优先票据，但未公布拟发票据的筹资金额、成本及年限。据媒体报道，知情人士透露，雅居乐的发债规模约为5亿美元。

　　而除了上述三大有名的“地主”外，4月份宣布拟发债的H股地产商还有恒盛地产和佳兆业。对于众多囤地的在港上市的地产商而言，此时也许该庆幸自己在港上市的身份。在国内银根收紧的大背景下，香港资本市场相对灵活的发债渠道，对于这些持有巨量土地储备的“地主们”而言，不啻于救命稻草。然而，究其“囤地”的源头，正是由于香港资本市场一直以来对房地产行业独特的估值方式，使得众多面临融资困境的民营地产商们当初为搏上市而囤地。由此看来，香港资本市场为开发商的屯地模式提供了后路，只是后路之窄逼使开发商们只能以更高的代价，挟“地”狂奔。

　　在新政出台拷问房地产行业和楼市之际，2010年4月号《新财富》杂志推出恒大地产案例研究。全面解析了以恒大地产为代表的房地产企业的扩张路径。（新财富研究员 王娜丽/文）

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