【研究报告内容摘要】

　　本周北京、上海成交量环比下降,深圳与上周持平。

　　北京成交面积环比下降 17%,成交30.5 万平米,高于10 年至今周均45%,与09 年周均持平;可售面积为718 万平方米,按套数计算的去化周期为4.8 个月,环比下降0.9 个月。

　　上海本周成交面积环比下降 27%,成交37.1 万平方米,高于10 年至今周均41%;去化周期为2.2 个月,环比下降0.2 个月。

　　深圳本周成交量与上周持平,成交 9.2 万平方米,高于10 年至今周均59%;去化周期为6.9 个月,环比下降2.6 个月。

　　本周重点监测的二、三城市中有15 个成交面积环比下降,占到全部25 个重点城市的60%。

　　其实对于抑制房价而言,出台提高按揭首付比例这一政策会立竿见影。近期传言银行将对购买第二套房产居民的按揭首付比例提升至50%,我们认为这项政策对抑制房价最为有效,因为目前市场中投资和改善购房比例较高,削弱了金融支持,这部分弹性较大的需求立即会被挤出,房价也会得到控制。这项政策前期一直没有出台,我们认为是政府担心政策效力过猛,从而从房地产这条产业链影响到经济整体复苏的基础,但目前在又一轮房价快速上涨和舆论压力下,政府很有可能近期付诸实施这一政策。

　　房产税何时推出?因为只要取消《房产税暂行条例》中对居民自住房产税的相关优惠,即可恢复征收这一保有环节税种,所以从技术和法律上房产税具备随时推出条件。至于推出时点我们认为政府还会给市场一个月的考察期,也即政府会参考未来一个月房价,如果房价继续快速上涨,有可能在五月份推出,如果房价很快得到控制,出台时点也可能延后甚至短期内不在提上日程。具体先出台的城市我们认为有可能是近期房价上涨最快的北京、以及政府控制房价态度比较坚决的上海和重庆。

　　地产股的出路在哪里? 房价得到控制之前,地产股很难走出政策抑制估值这一困境,基本面和估值不是主导地产股表现的因素,地产股投资机会的到来还是要等到房价得到控制这一必要条件的实现。