| 来源： |
联合证券研究所 |
发布时间： |
2010年02月05日 13:42 |
作者： |
鱼晋华 |
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撰写时间： |
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本周开始我们将实地调研海南房地产市场。调研的第一站，我们选择了海口。海口市场在2008--2009年处于较为平稳上行的发展阶段，2009年全年住宅成交面积260万平米，成交金额132亿元，全年均价4964元，较上年同比增长43%、71%和17%。对比全国其他城市的09年的房地产成交情况来看，海口房市基本与全国房地产的走势基本一致。
不过“国际旅游岛规划”及随后而来的暂停土地审批的决定，使海口房价被快速重估。我们调研的楼盘在规划出台后房价平均涨幅为73%，有三个楼盘的涨幅均达到100%，涨幅最小的鲁能海蓝福源项目也达到33%，且最近一批100多套别墅项目开盘一天之内全部售罄。此外，我们调研的楼盘目前基本属于无房可售状态，项目剩余套数基本小于10套，市场供应的短时枯竭叠加政策利好使得购房需求被无限放大，房价高位无量运转状况明显。
根据我们的调研，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。而来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的伴生引导型购房需求占到主流。而这些需求之所以能获得支撑，我们认为与来自全国的货币流动性过剩不无关系。
对于海口楼市是否能持续井喷，我们持谨慎态度：二手土地交易有可能会打破市场关于后市供应短缺的一致预期；目前市场在非理性状态下形成的投资者信心犹如空中楼阁稳定度难以判断，；海口市场上一方面外地投资客狂热地追逐新规划热点项目造成供应短缺，而另一方面属于本地居民的市场又存在极大的供应过剩，海口市场目前呈现出两级失衡的不健康状态让我们有理由对这个并未完全解决上一次房产泡沫遗留影响的市场保持谨慎态度。
（具体内容请见附件）
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