| 来源： |
联合证券研究所 |
发布时间： |
2009年12月24日 15:22 |
作者： |
鱼晋华 |
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撰写时间： |
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本次《通知》中最值得关注的无疑是：明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。我们认为这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。
开发商拿地的资金门槛提高，会对“囤地”起到一定的遏制作用，进而有望帮助土地市场降温。但同时也将会使土地市场的集中度进一步提高。对于大型实力开发商来说，拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度。从地价和房价的互动关系上看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。因而将促进开发商更加理性的定价。但如果明年房地产的信贷并没有实质性收紧，我们判断地价的下降依然不会导致房价的下跌。决定房价的主要因素仍然将是信贷。
土地需求需求下降，判断短期内对住宅市场供应影响不大，但从中长期来看，此举将使得2011年上半年的供应会相对减少，到了2011年下半年会更为突出。此外短期内同样对楼市成交量价直接影响将较为有限，但会对购房人心理预期产生影响。
本次通知中的其他条文大多属于旧政重申。早在2006年国务院办公厅就出台政策严令实行土地出让金入库，2007、2008年同样强调了土地出让价款缴清才可办理土地登记。此次《通知》再次重申这些政策除了鉴于目前部分地区收支情况混乱外，2009年土地出让收入可观亦是原因之一，部分城市2009年的土地出让金超出2008年地方财政收入的50%。对于土地出让金收支的规范刻不容缓，明晰土地出让金的流向，将更利于中央政府的统筹管理。
总体而言，我们认为此次《通知》的出台是对14日国务院常务会议中关于“提高土地供应和使用效率”政策的细化措施之一。我们判断接下来围绕中央经济工作会议的基调和国务院常务会议精神，仍将会有一系列具体政策出台，而政策的重点应该是通过扩大供给进而抑制投机性需求。
（具体内容请见附件）
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