| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2009年12月08日 16:09 |
作者： |
李少明 |
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投资要点：
中央经济工作会议提出：“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房”的政策支持符合预期，“积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制”等措施远超市场预期，将对房地产行业的长期稳定发展影响深远。
本次央经济工作会议提出，当前我国经济回升的基础还不牢固，经济回升内在动力不足，世界经济复苏基础并不稳固，国际金融危机影响仍存。2010年中国经济要在发展中促转变，在转变中谋发展。“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。上述政策符合我们此前提出的“针对房地产行业政策调控不会有大变化”的判断。
基于对全国住宅投资增速09年1-10月仅有14%的（正常年份在20%以上），一线城市新开工不足的现实，我们认为房地产行业宽松的政策环境仍将维持一段时期，有利于促进开发商积极补库存增加普通性住房的供给，尤其是增加一线城市和部分二线城市的普通及改善性住房的供给，以利于进一步刺激消费，抑制房价过快上涨，维持行业平稳发展。
本次会议远超预期的是将积极稳妥推进城镇化作为我国2010年的重点工作，并对城市及城镇户籍限制有重大突破。会议提出：“积极稳妥推进城镇化，加强市政基础设施建设，重点发展中小城市和小城镇，把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制”。上述政策制度打破了城乡间户籍不能流动，打破了农村人力资源难以自由流动以支持城市经济发展的瓶颈，同时也为农村居民的就业和子女接受教育提供了社会保障。2008年中国城镇化率为45.7％，我国城市化发展正处于强劲发展趋势中，“户籍制度”的重大突破势必在较长时期内，持续提升农业人口对城市和城镇的住宅需求，支持房地产行业在较长时期内保持快速增长。
中央经济工作会议已为房地产行业的政策调控定调，悬在空中的另一只靴子已落地，加上远超预期的城乡户籍制度的突破为房地产板块走出一波跨年度的行情提供了契机。2010年上半年房地产信贷比较宽松，主要城市的供需仍将趋紧，2010年一季度应该是投资房地产板块的较好的时机。
在前期行业政策不明朗的背景下，估值被压制的，已布局三大经济圈的一线地产“万科、保利、招地”将有恢复性上涨行情。在二线城市开发的龙头地产苏宁环球将充分受益于户籍制度带来的机遇。此外，在需求旺盛、去库存化理想的一二线城市开发的，受益于户籍制度与改善性需求的，销售额仍将高增长的“滨江集团、中华企业、首开股份、冠城大通、亿城股份、大龙地产”等仍将有良好的表现。此外，有国资支持的沙河股份，在一二线城市拥有大量资源的泛海建设、在青岛拥有大量资源的胜利股份也将因此受益。
（具体内容请见附件）
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