| 来源： |
国海证券研究所 |
发布时间： |
2009年08月26日 14:37 |
作者： |
赵铎 |
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七月份全国商品房销售面积和销售金额环比分别大幅下降20%和13.9%，国房景气指数和70大中城市房屋销售价格指数保持上升，市场呈现出明显的“价升量跌”特点。重点城市的成交数据跟踪显示，成交量萎缩的范围开始扩大。由于季节性旺季因素，预计短期内成交量进一步明显萎缩的可能性较小，而价格上涨速度可能放缓。
未来一至两个月十七届三中全会和国庆等重大事件期间，行业政策出台可能存在相对的真空期，下一阶段市场变动将更多反映供求关系的变动。如果按照预期，成交量相对稳定而价格进一步上升，则之后政府更容易作出出台抑制房价上涨政策的决定，加上宽松货币政策微调的可能，行业政策导向将持续存在收紧的预期。
已公布中报的公司财务数据显示，行业结算收入上升而毛利率下降，预收帐款大幅增加，偿债压力和现金流明显改善。由于销售顺畅，中报显示的大量预收帐款实际已经基本锁定全年结算收入的增长；而由于中报结算以08年景气低谷时销售为主，预计年报将开始体现09年市场景气的回升，因此预计全年结算毛利率将有所回升。
商品房成交量和成交金额的萎缩意味着行业蛋糕缩小，而政府为抑制房价上涨过快进行政策收紧可能加剧这种变化，这意味着未来开发企业生存环境可能恶化。由于当前无法预期未来两个月商品房成交会出现爆发式增长，也无法预期有实质性刺激政策出台，我们维持行业“中性”评级。
大盘调整以来，房地产板块指数相对高点下跌21%，板块09年整体PE已从35倍下降到28倍，而部分公司中报表明今年全年乃至明年业绩增长已具备很高的确定性，可能存在阶段性低估。对当前市盈率水平较低，而业绩增长确定性较高的万科A、保利地产、华发股份、深振业A维持“增持”评级。(具体内容请见附件)
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