| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2009年08月14日 16:39 |
作者： |
魏博 |
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一、我们的观点：1）二线城市重要性在上升2）二线城市基本面良好，为行业发展提供战略纵深。3）政策不会进一步收紧，即利空政策到此为止。
二、观点回顾：8月7日，我们提出：看好房地产行业，并从二线城市（基本面良好）和政策预期（到此为止）两方面进行了说明。
8月11日，我们提出：一线城市普通住宅的利空政策、利空数据不会蔓延至整个行业，应保持谨慎中乐观的投资心理。
三、我们的依据此次房地产板块弱势调整的诱发因素不会蔓延。引发调整的两个因素：一线城市房地产成交量下滑和二套房贷政策的收紧。今年的状况与2007年并不相同，房价大幅上涨仅出现在一线城市。以上海为例，内环内住宅价格从今年的最低点23000上涨到31000，涨35%；内外环间住宅价格从今年的最低点11500上涨到15900，涨38%，具体到实际某个楼盘涨幅可能更大。短时间内价格大幅上涨触发了二套房贷收紧以及交易税优惠取消的预期，也是除季节和供应因素外，一线城市交易量下滑的重要原因。
1）二线城市重要性在上升部分投资者担心一线城市的调整势必影响到其他城市，我们通过整理数据发现：二线城市房地产市场在整个行业中的重要程度在上升，一线城市在下降。
2）二线城市成交保持活跃二线城市房价并未大幅上涨。据我们草根调研的结果，南京、大连、石家庄、苏州、济南、青岛、烟台、徐州等二线城市房价涨幅均在10%-20%之间，仍处在理性范围内，政策仍是支持状态，购买力并未透支，成交保持活跃。
3）政策不会进一步收紧前期政策是受一线城市住宅价格大幅上涨的“挑衅”，后续政策仍以支持为主。8月初中央政府的最新表态是：经济正处在企稳回升的关键时期，坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实好应对国际金融危机的一揽子计划。
显然，08年10月22日的税费、利率优惠和09年4月份的项目资本金比例下调，都是这一揽子计划中的一部分，而且是重要的一部分，各部委没有动摇这个计划的政治授权。在二线城市二套房贷仍可享受优惠，我们预计：二线城市房地产市场的活跃是政府乐意见到并且愿意扶持的。
我们认为政策收紧到此为止，即收紧一线城市二套房贷和契税等交易税。下图是我们7月初根据政策杀伤力推导的政策演变路线图，在目前的行业状况下，我们认为后续政策不会出台。（具体内容详见附件）
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