| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2009年02月24日 15:04 |
作者： |
赵强 |
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评级变动： |
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筑底还是探底？
近期，我们前往深圳和广州拜访了“万保招金”四大地产商，并参观位于深圳和东莞的多个项目。通过调研，我们确认华南房地产市场春节以来的回暖趋势仍在延续，开发商的新开工指标将继续缩减，从而使得新增供应继续放缓；同时，政策和信贷的放松也缓解了开发商的压力。综合来看，我们认为09年的房地产市场不会再像08年那样大幅回调，而会走出一个振荡筑底的走势。另一方面，通过对比我们发现在这一轮市场大起大落面前，四大开发商的预判和应变能力也有很大的差异，同时由于扩张节点和拿地成本的差异，各家公司将先后迎来其利润率的拐点。
万科（000002）
虽然，市场成交总体明显下滑，但万科深圳公司08年的销售额仍从07年的65亿上升到67亿，市场份额从8.4%上升到13%。过去一年中，万科先后采取了降价、控制成本、以销定产和产品调整等措施来维持自身的竞争力。虽然市场仍旧面临许多不确定性，万科的目标是09年的销售量要争取超过08年。
保利地产（600048）
09年，保利地产内部将实行大区管理体系，以此强化总部的管理、区域公司对项目公司的指导。其次，保利将在内部重点推行所谓的“标准化”，在产品设计、内部管理方面，以提高工作效率，分享成熟的经验，少犯同样的错误。销售方面，保利09年的销售目标比08年略高，目前公司有170万平米的已售未结项目以及一些可作为利润蓄水池的商业地产项目。总体上看，公司盈利增长的确实性更高（参见2月18日的报告）。
金地集团（600383）
金地集团09年的各项经营指标有可能在08年的基础上进一步下调，体现了公司对的市场谨慎判断。在各区域公司中，上海金地独树一帜，武汉、西安和沈阳公司也打开了局面，但华南区域未来的盈利压力较大。
招商地产（000024）
08年，招商地产全年销售额大约完成年初计划的74%左右。09年，公司计划在11个城市推盘25个项目，可售面积增加到200多万平米。土地减值方面，将采取偏保守的态度，估计只会计提与九龙仓合作的项目。
调整盈利预测及评级我们下调了四大公司08及09年的盈利预测，幅度9%-37%之间。同时，我们将保利地产列为我们四大公司中的首选推荐。(具体内容请见附件)
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