| 来源： |
华创证券研究所 |
发布时间： |
2011年01月27日 14:23 |
作者： |
高利 |
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事项:
26日晚，国务院常务会议通知要求要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%，各地须从严实施差别化住房信贷。
主要观点:
2011年楼市主题：参照GDP与人均可支配收入，设立房价涨幅区间：本轮调控的超预期之处在于设立公开透明的房价涨幅区间，并通过地方政府的问责机制，推动这一目标的实现。具体而言，2011年各城市将根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，这将明确各地的房价上涨预期，从而有效抑制投资性需求，如果此政策有效执行，预计2011年房价平均涨幅难以突破10%。
土地供应仍然是考验新一轮调控效果关键点：1）从历史经验和2010年的现实情况来看，土地供应计划难以完成似乎已成常态，2010年半数城市住宅用地完成率偏低。2）2010年，全国120城市土地出让金总额为18814.4亿元，同比增加50%，按照这一比例推算，预计2010全国土地出让金收入为23865亿元。在现有土地收入模式未有改变的格局下，地方政府的供地计划仍难完成；3）2011年新一轮房地产调控能否如期实现政府设定的目标，关键仍在于按期完成土地供应计划，增加土地供应的有效性地。
中央银行收缩与差别化住房信贷政策将对二套房需求构成最大冲击：1）首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，这将使二套房正常需求及投资性需求的杠杆率再次收小，并对成交量构成下跌压力；2）但我们认为2011年对房地产市场需求产生最大冲击的压力仍然来自于央行整体的信贷收缩政策。2011年商业银行的信贷额度将明显下降，并将受到央行的逐月调控，在这种大的背景下，商业银行的信贷额度、贷存比客观约束了个人住房贷款的可获得性，事实上，1月份的个人贷款规模已明显压缩，如果进一步考虑到新一轮信贷政策的叠加影响，预计2011年房地产需求将受到明显压制，房价面临有效下降。
房产税将成为新一轮调控的配套政策：目前来看，配合本轮调控，预计房产税试点细则即将公布，沪渝试点方案将在近期出台，预计未来房产税将由试点城市扩大至重点城市，并由增量扩大至存量，房地产调控由此将会长期化。
（具体内容请见附件）
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