公司10月24日公告拟租赁乌鲁木齐市“昊元上品”综合商业中心开设大型综合性购物中心，总建筑面积10.09万平米，租赁期限2012.11.15-2025.12.31（2013.10.1前为免租期），总租金7.33亿元，另测算浮动租金4.99亿元。
　　简评和投资建议。
　　昊元上品项目位于乌鲁木齐新市区西环北路989号，包括地下第2层至地上第7层，合计100912.15平米，出租方为西域玖佳房地产开发有限责任公司。昊元上品小区属于冶建北棚户区改造工程，占据西外环中心路段，地处高铁新区经济圈重点区域，毗邻高新区企业总部基地，区域内已有近百家企业入驻，商业氛围渐成熟，周边规模化住宅小区逐渐形成，拥有较大的消费潜力，但无大型商业区，项目盈利前景较好。
　　项目总投资15.9亿元，包括十年租金费用73296万元、十年浮动租金49682万元、装修改造投入31941万元、设备及货架购置等750万元、电子设备购置312万元，以及满足商品经营需营运资金3000万元。我们预计该项目2013下半年开业，公司对其的经营预测如表1所示。
　　项目首年租金1.2元/平米/天，第2和3年各为1.5元/平米/天和1.8元/平米/天，第4年起固定为2.2元/平米/天；另外，从2017年起，若一个完整会计年度的含税销售额超9亿元，则以超出部分销售额5%增加租金等费用，基本弥补了第4年之后的固定租金，致该门店租金费用率维持在6-7%之间。租赁期限届满，若双方无特别异议，《租赁合同》顺延三年。
　　得益于公司较强的区域竞争力和项目区位优势，预计昊元上品项目开业第3年即开始盈利，培育期较短；但受浮动租金影响，估计第4年净利润难有明显增长，而从第5年开始将进入业绩释放期，净利率由2.09%逐渐提升至3.09%。
　　维持对公司的判断：公司作为新疆商业龙头，具备规模竞争优势，并且百货和超市均在快速扩张之中，能够最大程度受益于新疆区域基于投资带动和人口倍增所推动的巨大消费增长红利。而公司改善的管理也有望带来较高的业绩弹性，公司具备可持续的业绩增长和长期投资价值。
　　不考虑增发的情况下，我们维持对公司2012-14年主业EPS分别为0.36元、0.40元和0.50元的盈利预测（不包含地产业务，而地产业务的业绩弹性非常大），各同比增长-21.09%、9.96%和26.7%，对应当前11.74元股价的PE分别为32.4倍、29.5倍和23.3倍。另外，地产业务有可能贡献更有弹性的一次性收益，受益区间合计为2.97元EPS，其中我们对2012下半年贡献EPS暂按0.65元估算（其中包含三季度已确认的0.32元和四季度假设确认0.33元）。
　　虽然从短期主业估值角度，公司相对应行业不具备明显PE估值优势，但考虑到公司所处的特殊区域，以及公司目前处于高速扩张期影响了净利润的正常释放，以及未来业绩增速有超预期潜质，我们维持六个月目标价13.88元（2012年约30倍PE加上2.97元/股的一次性地产业务的价值）和“增持”的投资评级。