海宁皮城：北京项目如期启动 将增每股价值1.81元 |
| 来源： |
湘财证券研发中心 |
发布时间： |
2012年01月12日 14:51 |
作者： |
刘飞烨 |
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合资开发北京海宁皮革商贸公司，皮革交易市场面积20-30万平方米，符合市场预期。
公司进入北京市场采取的是以和具备地产开发资质的银邦公司合资的方式，公司持有北京海宁皮革商贸公司53%的股份，为控股股东，而合资方银邦公司持有47%的股份，而建设市场所需土地的问题则是与地方政府通过建设物业和安置劳动力换取土地使用权的方式进行的，北京海宁商贸公司投资30亿元建设约66万平方米的商业物业，其中29.7万平方米作为交换小红门经济联社土地使用权的对价。控股子公司所获的36.3万平方米的商业物业中有约20-30万平方米用于开设皮革交易市场，符合市场预期。
公司北京地区项目的启动是公司外生扩张过程的又一征程，实现对北京地区皮革消费市场的覆盖。
公司在北京地区开设交易市场符合皮革交易的发展规律和公司的发展战略，实现对北京地区皮革消费能力的覆盖，此外公司合资子公司相当于投资30亿元获得36.3万平方米的商业物业，每平方米的投资成本为8264元，相比北京周边地区的物业成本来说，仍然偏低。
交易市场周边交通方便，能够实现NPV1.81元。
北京新海宁交易市场位于北京市南四环边，附近有通车的地铁站，位臵十分优越，交通十分便捷，为公司皮革交易市场创造良好的配套环境，我们利用净现值法对公司北京海宁皮革城项目进行计算得出，该项目的启动将会增加公司每股价值1.81元。
盈利预测和估值。
我们维持公司2011-2013年的EPS 0.83元、1.20元和1.56元的预测。其中2011-2013年交易市场租赁业务贡献的EPS分别为0.52元和0.80元和1.13元，东方艺墅和商铺出售贡献EPS分别为0.31元、0.40元和0.43元，我们利用分部估值法对公司进行估值，给予租赁业务2012年25倍PE，公司租赁业务贡献的股价为20元，给予商铺销售20倍PE对应的股价为4.8元，对东方艺墅按现金流折现方法计算的每股价值为1元，考虑北京新海宁项目贡献每股价值1.81元，预计公司合理的每股价值为27.71元，维持公司“买入”评级。
（具体内容请见附件）
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