| 来源： |
民生证券研究所 |
发布时间： |
2011年12月16日 14:46 |
作者： |
田慧蓝 |
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一、事件1概述
公司拟通过控股子公司亨吉利公司与中航信托，关联方深圳中航签署《股权转让三方协议》及《股权转让合同》，向中航信托收购其项目公司亨达锐公司100%股权并拥有沈阳1928商业大厦。
二、分析与判断
沈阳1928门店是公司最有潜力突破亿元销售的单店之一
沈阳1928店于2008年开业，营业面积为3200平米，汇集了二十多个世界顶级奢华品牌和主流腕表品牌，创造性的设立了销售区、手表展示区、VIP Room、技术服务中心、博物馆“五大功能板块”，是公司在东北区域的战略门店。经过3年培育期，目前该店月均销售达600万元，预计未来两年内销售收入可破亿元。
沈阳1928商业大厦还有5700平米可用空间，将有利于提高其盈利能力
沈阳1928商业大厦位于沈阳中华路和南京北街交叉处，属太原街商圈，为1928年建筑，是沈阳市重点文物保护单位，该物业现有两部分。第一部分是现有沈阳1928商业大厦主楼（含后院物业）。在同一个房产证和土地证内，土地证面积2020.5平方米，房产证面积为6072.83平方米。主楼的3000多平方米为亨吉利公司租用。主楼后院楼宇为翻建物业，建筑面积约3000平米，分为四层，与主楼风格、楼层一致，目前尚未使用。第二部分是与沈阳1928商业大厦主楼左侧相邻的待建物业。该待建物业已得到规划局审批，现处于施工前的相关准备阶段，预计明年上半年开工，总体分为四层（不包括地下一层），土地证面积为1340.47平方米，建筑面积为2700多平方米。若此部分物业建成，商业大厦将供有5700平米空间可利用，根据公司公告将引入其他高端合作伙伴用于租赁，获得租金收益。
收购代价为5610万元与1.19亿元短期负债及利息
亨吉利通过收购中航信托项目公司亨达瑞进而拥有沈阳1928商业大厦，代价为亨达瑞注册资本金5100万元及约定的信托产品到期日产品收益10%，共计人民币5610万元，较资产评估值折价22%。同时，自2011年8月31日（评估基准日）
起至股权收购完成后，亨达锐公司的期间损益及之后的全部债权债务由亨吉利所有。即亨吉利还需承担亨达锐于2012年6月20到期的短期借款人民币11900万元及相应利息。亨达锐截止评估基准日的资产总额为16811.98万元人民币，负债总额为12703.98万元人民币，净资产为4107.99万元人民币。1-8月份实现销售收入161.93万元人民币，净利润亏损992万元人民币，亏损原因主要因收购沈阳1928商业大厦借款所承担的利息支出及物业折旧所致。
投资回报率为8.02%
根据公告，本次收购完成后预计在未来十年内名表经营年均盈利超过900万元（含培育期），租赁及广告位业务年均盈利超过600万元，投资回报率估算为8.02%。
（具体内容请见附件）
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