| 来源： |
中邮证券研究所 |
发布时间： |
2011年08月25日 14:05 |
作者： |
邵明慧 |
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公司发布2011年中报，报告期内公司实现营业收入46.16亿元，同比增长133.2%，归属上市公司股东净利润12.7亿元，同比增长150%，基本每股收益0.42元，同比增长147%。
公司房地产业务收入确认大幅增长，公允价值增加再次成为净利重要来源。
公司上半年结算了融华世家、重庆金融中心、重庆融城华府、北京金色漫香林、天津津门、津塔等项目，较2010年同期的结算资源大幅增加。按照公司的竣工计划，下半年金色漫香郡（部分）、美晟国际广场项目将陆续竣工，预计全年房地产业务可实现小幅增长。报告期内津塔写字楼和金融街中心转入投资性房地产，并采用公允价值计量，公司确认公允价值变动损益6.07亿元，为公司贡献净利润约4.53亿元。
公司物业租赁和物业经营业务稳健增长。报告期内公司实现物业租赁收入2.33亿元，同比增长7.6%。公司目前持有经营型物业14万平米，其中北京的丽思卡尔顿酒店和金融街公寓出租率可达75%以上，惠州喜来登酒店出租率30%，在各自竞争组别中排名前列。2011年天津瑞吉酒店将开业，公司的经营性收入预计届时将有较大提高。报告期内公司实现物业经营收入1.6亿元，同比增长26.66%。目前公司持有出租型物业约41万平方米，各出租物业经营稳定，均保持较高出租水平。天津津塔项目上半年已竣工，目前自持写字楼及商业处于预租阶段，其中地下商业部分已全部出租。后续该项目将为公司陆续贡献出租收入。
公司上半年销售情况良好。报告期内公司实现签约面积32.2万平方米，同比增长160%，合同销售金额68.12亿元，同比增长148.6%，综合销售单价21287元/平方米，较2010年整体增长13%。我们估计公司上半年销售的主要贡献项目包括天津大都会、西单美晟广场、北京融景城、天津津塔等项目。
下半年公司将继续加大推盘力度，预计金色漫香苑、金色漫香府、金融街园中园等项目将为公司销售业绩作出较大贡献。
公司土地储备充足、项目优质。公司截止目前获得土地储备两块，分别位于天津（29.5万平方米，楼面地价8000元/平方米）和北京中心城地块（30万平方米，楼面地价20000元/平方米）。其中北京中信城地块是继公司2010年末获取20万平米后的第二次拿地，目前在该地区已经累计获得50万平方米的土地储备。中信城地块位于北京西城区菜市口，菜市口是广安产业园的核心地段，同时也是未来金融街区域的最南端，按照政府规划最终将集集高新技术、金融服务、文化创意三大主导产业于一身。公司在商业地产方面具有丰富的经验，预计其最终控制人西城区国资委也将给予大力支持，公司有望成为金融街拓展的最大受益者。
公司深耕四地。公司目前拥有可结算项目储备约808万平方米，分布于北京、天津、重庆和惠州四个城市，其中北京地区建面283万平方米，天津地区114万平方米、重庆194万平方米、惠州218万平方米。根据公司的规划，公司将继续深耕这几个城市，不会轻易开拓新市场。我们认为，公司在战略方面的保守将有效地降低公司的经营风险，同时，目前公司所在市场空间较大，足够公司未来几年的发展。
盈利预测：我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为93.44亿元、112.13亿元和134.55亿元，归属于上市公司股东净利润分别为20.25亿元、23.04亿元和27.62亿元，基本每股收益0.67元、0.76元和0.91元，对应每股市盈率分别为10X、9X和7.5X。
投资建议：公司目前已经完成战略布局，稳固深圳京津渝惠四个城市；公司货源结构合理，住宅、商业总体价值比例接近50%/50%。我们预计公司完成纯持有物业型公司还需假以时日，但实现路径已逐渐清晰。在当前的市场环境下，公司相对于纯住宅开发商收入来源更加广泛，确定性更强，具有更高的防御性。我们看好公司未来的发展，上调公司评级至“推荐”。
风险因素：1、受地产调控影响，公司住宅项目销售不及预期，影响未来结算业绩。2、惠州项目体量大，开发周期长，存在开发进度不如预期的可能。
（具体内容请见附件）
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