| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2011年08月24日 14:48 |
作者： |
白宏炜;宁静鞭 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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2011年上半年业绩每股0.35元：
中南建设上半年实现结算收入48.7亿元，同比上升22.4%，其中房地产结算收入19.3亿元，同比上升20.4%，结算面积30.4万方，建筑业务收入29.2亿元，同比上升23.2%；实现净利润4.13亿元，同比增长21.9%，合每股收益0.35元。
正面：
上半年实现销售30.0亿元，同比上涨73.2%：销售面积41.1万平米，同比上升93.9%。销售均价7,246元/平米。
毛利率上升2.3个百分点至20.8%：其中房地产结算业务税金前毛利率37.6%，同比上升2.6个百分点。
负面：
三项费用率上升3.2个百分点至9.3%：期内管理费用2.56亿元，同比上升57.7%，主要因员工工资开支增加所致；财务费用1.57亿元，同比大幅上升188.9%，贷款、信托借款数量增加及利率提升是其主要原因。
土地款支付较多导致净负债率大幅攀升：净负债率上升30.7个百分点至102%，主要因公司上半年支付盐城、镇江、吴江等项目土地款约23亿元所致。期末公司在手现金24.8亿元，较年初下滑3%，存货达161.2亿元，较年初上升36%。
发展趋势：
短期内，公司受推盘节奏以及三线城市扩大限购等因素影响，销售将受到一定程度影响，但我们依然看好公司“打包拿地”模式，淮安、营口等地一级开发也将使得公司有后续拿地的潜力，我们认为公司1100万方优质土地资源将使其在中长期受益于系统性房价上扬，预期未来房地产开发毛利率有望维持在35%左右水平；建筑业务方面，我们依然预期全年将实现15%左右的稳定增长，其毛利率也将维持在15%左右。综合来看，未来两年净利润有望实现35%左右复合增长。
估值与建议：
考虑财务费用上升影响，我们小幅下调公司2011/2012年盈利预测每股0.90元和每股1.22元。公司股价对应2011/2012年市盈率分别为11.3、8.3倍，对2012年净资产值有43%的折让。我们认为公司土地储备丰富，地价相对便宜，估值折扣高，维持“推荐”评级。
（具体内容请见附件）
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