| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2011年08月04日 14:58 |
作者： |
韩其成 |
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董秘对于金隅股份的简要介绍：
金隅股份成立于1955年，经营时间很长。公司为国企控股，由北京国资委监管。金隅股份目前对整体产业结构定位比较清楚，一方面是水泥板块，一方面是地产板块，其他还有TOTO之类的建材产品，但是占比很小。房地产开发的产品结构比较特殊，第一个特点：公司本身是北京最大的保障房参与企业，李克强等领导在北京视察的都是金隅股份做的保障房项目。第二个特点：地产开发企业比如万科近2年才开始做，但金隅很早就开始做保障房项目。第三个特点，金隅股份的拿地和其他企业不一样，公司的保障房项目用地都是自己的储备土地，今年拿到的两块地都是原先公司自己的土地拿过来。
水泥与地产业务方面：产能增长比较快，今年的水泥销售规划是3800-4000万吨，产能基地覆盖京津冀，市场掌控较强。水泥业务上半年情况完成不错。房地产方面，金隅股份从结构上加快保障性住房的建设，同时保障房建设资金的支持对金隅股份保障性住房有帮助的。
问答部分纪要：
问题一：今年北京地区保障房建设规划目标情况？金隅股份到目前为止保障房建设情况、销售价格以及地区分布情况？
回答：北京地区今年保障房建设规划为20万套，其中10万套为定向安置，7万套是公租和廉租房，3万套是两限房和经济适用房。金隅股份2011年原来计划结转90-100万，结构上估计60%为保障住房，利润率不比去年低，目前土地储备600万平方米中150万平方米储备为保障房。金隅股份的两限房在售的均价为7-8000元/平米，其中通州6500元/平米、朝阳新城7500-8000元左右，相对应的周边欧林匹克花园要2万多。
问题二：金隅股份保障房建设的盈利状况，今年的保障房土地转化量情况？
回答：金隅股份的保障房建设主要以两限房与经适房为主。两限房售价是政府定的，金隅土地都是工业用地转过来的，整个的房地产板块利润率估计30%。盈利能力今年估计要高些，因此去年经济适用房里面利率要稍微低些，今年两限房价格也涨了一点。整体今年结转的比去年高价格，去年9000元不到，今年接近1万。去年51%的结转，今年60%结转，去年低因为经济适用房多些。唯一一块是从市场上面买的地，这个项目税前利润率8%左右。保障房计划150万平方米都是处于在建，最近有个两限房在朝阳区的地9.5万平方米转换20万平方米楼面年底之前开工。土地面积对应到建筑面积通常测算按1比2，专程建筑面积2多一些。
保障房目前都是抢购的状态，因为价格要低很多，所以这块回款比较有保障。3600万套保障房建设目标是为了20%居民提供改善性住宅的生活质量帮助。目前金隅股份两限房都是通过抽签，摇号等方式进行分配销售。
问题三：去年增值税返比较多，而相关政策很多是到去年底截至，今年情况怎么样？
回答：目前了解到的情况，水泥这块没问题，金隅股份在北京，对于环保方面要求高，所以持续没问题。金隅股份在废弃排放等环保指标上明显好于同行。
问题四：房地产调控背景下的11年房地产业务情况？
回答：北京进入调控严厉阶段，房地产销售的压力集中在商品房，因为政策开展限购，使得本来能买得起的不让买了，同时对于改善性住房的首付要求高，剩下的几乎是没能力买的。金隅股份对全年预计没有变化，同样包括水泥这块也不变，今年在一线城市是有很大的压力，但是在保障房的结转和建设都在加快，把商品房政策损失挽回，保障房建设肯定要加大的。
问题五：京津冀地区淘汰落后产能和限制新产能方面的最新情况，12-13年的供需以及水泥价格怎么看？
回答：今年华北地区淘汰2700万吨，主要是河北地区，整个河北地区约1.5亿吨的落后产能。淘汰水泥就需要增量来补充，但是目前审批是很严格的，38号文后的在建水泥产能到今年都释放差不多了，明年基本上就没有什么释放了。38号文后审批权到发改委，金隅股份都是收购国企的企业，或者收购的当时批准了的生产线。现阶段生产线还是不批准比较可信，除了新疆等特殊地区，其他的省市必须要坚决支持，因为整个行业规模已经不小了。水泥行业发展需要在质上面的改变，比如环保提升等。因为只有大的企业才舍得花钱投入环保等方面的投入，所以集中度需要进一步调整，从这个角度上讲。部分投资者决策是看水泥价格，但上市公司层面的决策是看行业的发展，基于未来15年城市化进程是要延续的，固定资产增速会下降，但是总体增量是可以看到的，水泥在可预见的空间内都是可以发现发展机会。这就是为什么中建材、中材股份选择进入水泥行业，因为边际比较大，发展空间是可以估计出来的，最近的整合是在存量上做文章，把市场影响力显著提升。如果区域市占率达到60%，那肯定有定价权。首都机场供应时，一天1万吨需求，当时只有金隅股份敢供，因为中小企业保障不了，运输没保障。水泥价格不可能无限制涨下去，毕竟不是垄断行业，当价格高到一定的阶段，运输就不是问题了。所以对未来的供需，无论是基建、农田水利都是持续存在的，增长的趋势是永远不变的。去年华东价格高，但是以前水泥跌倒300以下的，大企业控制能增强还是能有影响，控制才具备定价权利。
问题六：保障房以前促的比较急，压力大，现在动车事故后，会不会降低？
回答：高速铁路与公路建设肯定要放缓，因此这么大的安全事故，不做调整不行。由于基建是水泥需求重要组成，6-7月的出货量减少也就是是必然的，但是修正完了以后该建设的还是得建设，未来的建设空间仍然很大。当下情况肯定会有一些调整，但不是说出事故就不建了。
保障房方面比较放心，李克强说了，保障房需要保障建设质量、时间、数量等，保障房质量与商品房的没有大的区别，不需要担心，因为政治风险远高于经济风险，保障房难度不高，基础材料都能满足，金隅股份在北京盖了5万套了，接近400万平米，质量都没有出什么问题。商品房现在慢也不是盖得慢，而是销售下来了。保障房现在强调的是开工，不是竣工，北京开20万，竣工10万套。北京地区，首开，住总等企业都在加速建设保障房的情况。
问题七：河北水泥产能，明年新投产多不多？如果没有供给新增，是否会涨价？
回答：从金隅股份公司这边的情况来看，明年确实没有新产能供给了，因为该建的都建完了，观测数据还是看行业协会等方面的，即使有，也是原来批的，没建完的，而且量也很少。生产线量上面肯定是要控制的，水泥再好，毕竟也是消耗性的产品。目前放开生产线的，一种是新疆地区，另一种是是符合PVC生产配套的水泥生产线，消耗废料。
至于是否会涨价主要还是看环境，包括淘汰落后产能以及大企业的技术改造等方面。如果供需还是存在比较良性的关系，那就有涨价的空间。水泥行业觉有周期性，但华北地区价格是比较稳的，跌的最低是也比较稳，但从金隅股份做的一些判读，水泥价格还是有一定的上升空间。
问题八：商品房情况预判政策持续时间？公司未来情况怎么样？
回答：中央政策至少要到2013年年初，就是政府换届的情况。明年商品房商估计有一些撑不住了，面临倒闭等；今年政策估计不太会放开，如果要放开的话，那为什么2、3线城市要限购，从逻辑上说不通的。1线城市限购了，投资挤压到了2、3线，2、3线在调控，那么就投资就只有去郊县地区了。
金隅股份的增长还是比较明显，主要靠水泥+房地产开发，房地产去年储备了很多项目，北京、天津、重庆等地都有。调控阶段房地产靠实力竞争，同一区域的房，同样的价格看谁卖得出去，这会考评很多方面，房地产每年都调控，金隅股份要做的就是让企业能力增强。商品房、保障房结转面积都大幅增长。
..我们对于金隅股份的分析判断：
北京保障房建设9月前必须开工，执行力度超前，使得我们对于今年北京地区保障房建设执行充满信心。为完成“年内开工、收购20万套，竣工10万套”的保障房任务，北京市规定所有计划开工保障房项目9月底前需全面开工，同时制定月度目标督促开工。
金隅股份是北京最早最大保障房建设者之一，公司累计开发保障性住房400多万平方米，提供住房近5万套。
金隅股份2010年地产结转面积87万平米，其中保障房面积为45万平米，占比51.7%。公司是北京最早最大的保障房参与者之一，10年保障房结转、销售面积分别同增298.2%、611%。保障房开发用地来自于自有工业用地，成本低廉，项目盈利良好。
华北地区水泥价格协同效应明年弹性更大。华北京津冀地区冀东水泥和金隅股份孰料市场份额超过约50%，同时河北人均干法超过900公斤，一般不会放开即使也是最后，因此可预期明年价格联盟效应应该比今年要增加，今明两年还要大量淘汰落后产能，可以预期明年华北弹性较大。
我们预计金隅股份2011年水泥销量将约为3838万吨，对应目前股价的单位水泥销量流通市值仅为111元/吨，为水泥股中最低值。相似水泥企业：华新304元/吨、江西383元/吨、塔牌554元/吨、冀东358元/吨、海螺593元/吨。金隅较低流通市值将带来水泥业务爆发阶段市值增长高弹性。
盈利预测：金隅股份具备水泥弹性与保障房概念，受益水泥区域价格联盟及保障房开发。预计11-12年EPS1.11、1.48元，增持，目标价18.8元。
（具体内容请见附件）
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