| 来源： |
国都证券研究中心 |
发布时间： |
2011年08月02日 13:41 |
作者： |
张崴 |
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上半年净利润同比增长100%以上。公司发布2011年上半年业绩预增公告，预计公司上半年度归属于母公司股东的净利润较去年同期增长100%以上。
业绩大幅增长原因。公告称，公司业绩大幅增长源自两方面原因：第一、上半年受开发和结算周期影响，公司商品房结算收入增加，且其中母公司项目的结算收入所占比重较高。第二、公司新增投资物业项目经营快速爬坡，取得良好成果，致使利润水平快速上升。
我们认为，业绩大幅攀升的另一个原因是基期净利润水平相对较低。2010年，公司保障房项目"北辰福第"毛利率较低，整体上拉低了公司净利润水平。10年公司归属于母公司股东净利润2.03亿元，相比09年5.77亿元和08年4.49亿元均有大幅度降低。
公司经营开发最困难的时期正在过去。11年，公司大量新增的投资物业在经历经营爬坡期后，有望贡献更多利润。同时长沙三角洲项目及北京几个竣工项目纷纷进入结算期，有利于11年销售收入的确认。
发展物业仍将是公司主要的收入来源。发展业务包括住宅、公寓、别墅、写字楼等商品房的物业开发和销售。目前公司共有九个存量项目。其中，长沙三角洲项目一期预计11年底竣工，实现销售收入16亿元。北京地区11年预计销售收入24亿元。
投资物业毛利率高、发展迅速。投资物业是北京亚奥核心区内持有并经营的物业，主要包括亚运村综合物业群、国家会议中心等。持有物业的毛利率较高，2011年达到了51%的水平。同时，公司持有物业的面积在10年大幅增长104%至104万平方米，新增物业在经过半年爬坡期后，预计将进入收获期。
商业物业收入、利润水平稳定。公司的第三块业务是以北辰购物中心、北辰时代名门购物中心为主的商业物业。这部分业务收入和毛利率稳定，09年、10年带来收入均为3.5亿元。
盈利预测与投资评级：我们预计，公司发展物业、投资物业、商业物业在2011年分别贡献归属母公司股东的净利润3.05亿元、1.4亿元和0.18亿元，合计每股收益0.14元，对应11年PE为26x。而房地产板块当前的平均市盈率为19x，11年预计为24x。我们认为公司的股价已经反映了成长性预期。总体来看。公司基本面良好，但目前估值吸引力不大，给与公司短期中性、长期A的评级。
风险提示：公司别墅项目工期的不确定性。
（具体内容请见附件）
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