| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2011年04月08日 14:50 |
作者： |
涂力磊 |
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撰写时间： |
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投资建议：
公司后期有望受益于北京轨道交通建设提速和潭柘寺土地流转。按照工程进度推算，预计公司北京房山项目、内蒙项目和长沙项目将在2011年下半年实现预售。以上项目将成为公司2012年业绩主要来源。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.43和0.77元。截至4月6日，公司收盘于9.23元，对应2011年PE为21.46倍，2012年PE为11.98倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下，公司地产业务RNAV在6.47元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.23元。我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。如果公司能将以上优质落实到经营，未来将具有广阔的成长空间。综合以上原因，维持对公司的“增持”评级。
主要内容:
1．北京轨道交通建设提速，公司“地铁物业”模式有望间接受益：京投银泰是A股唯一一家战略定位中存在“轨道物业”模式的房地产开发企业。大股东京投公司主要业务为城市轨道交通及轨道交通沿线资源开发。目前京投公司拥有已运营地铁线路228公里，日均客运量500多万人次。此外公司业务已延伸到轨道交通沿线土地一级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。京投公司所参与的地铁沿线土地一级开发项目请见表1。
我们在《京投银泰(600683)深度报告：轨道物业获得实质支持，基本面有望逐步转好》中曾提出在北京土地出让方式发生变化后，公司在地铁上盖土地的拿地优势得到加强。目前北京轨道交通建设提速有望从轨道沿线整理出更多可供开发的轨道物业。这也是公司未来“轨道物业”模式发展的契机。
2．潭柘寺土地流转工作稳步推进：公司2010年10月26日公告称公司全资子公司潭柘投资拟与潭柘寺镇政府签订《协议书》，将潭柘寺镇中心区合计2909亩（以实际发生流转量为准）农村土地的承包经营权统一流转至潭柘投资名下，由潭柘投资对上述土地依法在流转期限内进行农业生产经营管理。
由于北京主城区人口问题已经凸显，因此京外十一卫星城建设工作开始提速。门头沟地区作为北京周边唯一无工业区，未来具备较好的人口居住环境。目前包括中国建筑在内的多家大型企业已经进入该区域进行配套开发。（中国建筑2010年6月20日公告称，京门头沟区签订战略合作协议，双方拟推动门头沟新城的全面建设。中国建筑拟在未来几年内向门头沟新城投资500亿元人民币，参与门头沟新城的城市综合开发建设。）公司所参与土地流转的潭柘寺镇属于门头沟区域内风景名胜较为集中的地带，自古即有“先有潭柘寺，后有北京城”的说法。
目前，潭柘寺土地一级开发和“三定三限”实施方案正在上报过程；控制性详细规划也正在紧锣密鼓推进之中，预计3月底上报首规委。从门头沟政府网站可以看到，公司大股东京投公司已经和门头沟区政府签订《潭柘寺镇土地一级开发合作框架协议》。公司较早进入这一区域也将为未来参与潭柘寺镇土地二级开发准备好更多的地缘优势。
3．投资建议：多项目下半年进入预售，维持“增持”评级。按照工程进度推算，公司北京房山项目、内蒙项目和长沙项目均有望在2011年下半年实现预售。以上项目将成为公司2012年业绩主要来源。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.43元和0.77元。截至4月6日，公司收盘于9.23元，对应2011年PE为21.46倍，2012PE为11.98倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下，公司地产业务RNAV在6.47元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.23元。我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。如果公司能将以上优质落实到经营，未来将具有广阔的成长空间。综合以上原因，维持对公司的“增持”评级。
4.风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
（具体内容请见附件）
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