| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2010年12月07日 14:09 |
作者： |
涂力磊 |
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京投银泰是A股唯一一家战略定位中存在“轨道物业”模式的房地产开发企业。12月3日公司股东大会通过了大股东与上市公司联合拿地的运作模式，同时拟通过大股东委托贷款和投资款的形式为上市公司提供资金支持。
由于目前北京市土地出让由原来的“招拍挂”转为“综合评定”，本次议案签订后上市公司将分享大股东相关优势，之前困扰上市公司的土地和资金瓶颈有望迎刃而解。
A股唯一定位于“轨道物业”的地产开发企业。公司是京投公司唯一上市平台。在不计算潭柘寺和无锡项目的前提下，公司储备项目累计建筑面积在159万平。公司目前已经形成“3+X”和“1+N”的战略发展模式。
资金和土地成为公司前期发展瓶颈。我们探讨了轨道物业发展的原因和模式，认为国内土地“价高者得”的出让制度是造成当前“轨道物业”模式在国内难复制的主要原因。这使得公司前期发展存在瓶颈。
《议案》为公司“轨道物业”后期发展奠定基础。12月3日《议案》关于大股东与上市公司联合拿地，以及按照不高于12%的利率给予上市公司资金支持的方案，在北京市土地出让方式变化后对上市公司构成利好。12%的贷款利率虽然高于银行渠道，但是明显低于目前的信托贷款。在地产企业融资渠道逐渐收紧的情况下，资金支持将为公司后期发展提供动力。
北京轨道线发展将给公司后期扩大带来契机。根据北京轨道发展规划，到2015年京投公司将建成轨道交通线路19条，运营总里程561.5公里。轨道沿线的扩张将整理出更多可供开发的轨道物业用地。这也是公司未来“轨道物业”模式发展的契机。
首次给予公司“增持”评级。12月3日，公司收盘于7.8元，对应2010年PE为25.16倍，2011PE为16.95倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下，公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.33元。本次《议案》中大股东对上市公司在拿地和资金上的支持使得公司“轨道物业”的独特战略定位从实质上得到利好。公司基本面有望逐步转好。首次给予公司“增持”评级。如果公司后期能在土地市场上将“轨道物业”模式正式实现，基本面将进一步改善。
风险提示：“轨道物业”模式在国内暂无先例，后期依旧需要检验公司在土地市场上的运作能力。行业面临加息和政策调控两大风险。
（具体内容请见附件）
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