| 来源： |
日信证券研发中心 |
发布时间： |
2010年10月26日 16:33 |
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快速增长再次起航 股权激励做后盾
公司第三季度实现销售面积280万平米，销售金额346.4亿元，分别同比增长73.9%与124.9%，1-9月累计销售面积601万平米，销售金额714亿元，分别同比增长17.8%与54.8%。1-9月营业收入223.8亿元实现净利润32.7亿元，分别同比下降24.25%与增长10.63%，这一方面由于结算的滞后性造成09年高价销售产品在本年结算形成净利润率的提高，此外近2.5亿元的跌价准备冲回起到积极作用。
已售可结算资源增加，截至报告期末，公司拥有已售未结算面积（合并报表范围内）660万平米，合同额达778亿元。现有可结算资源已近完成了我们预测公司10、11年营业收入的82.5%，近两年内的业绩已基本锁定。
报告期末公司持有现金315亿元，比中报期末增加124亿元，实际资产负债率下降至38.8%，为07年以后最好水平。国家目前以调控资产价格为目的的背景下，房地产调控使得房企资金偏紧，这有利于土地溢价水平的回落，万科基于其良好的财务状况及充裕的现金，将再次进入快速扩张期。
前三季度新增项目万科权益规划面积合计1427万平米，楼面地价2400元/平米。二三线城市的快速扩张，作为公司近两年的战略发展方向，由于二三线城市的销售价格低于一线城市，可以预计未来公司的开发面积将会出现快速增长。
股权激励保证增长势头，公司出台股权激励方案，拟向851人授予1.1亿股期权，本次激励覆盖人数占全天员工的3.94%，从业绩考核标准看，ROE三年保持在14%、14.5%与15%的水平，净利润三年环比增长分别不低于20%、20.8%与20.68%。本次股权激励覆盖面广，除了11名核心管理层外，其他骨干获得本次拟授予期权的71.55%，这对公司的稳定起到积极作用，在业绩考核方面，高周转模式带动ROE的稳步增长彰显了公司对未来三年快速发展的信心，20%的净利润保底增速为公司的增长起到保障，我们认为如果公司ROE可以保持稳步增长，净利润的增长将会是稳步提高的趋势而并非考核中平均20%的环比增速。
预计公司10年、11年全年营业收入可分别达551亿元、661亿元。随着公司09年销售的高利润率项目在10年进入结算，预计10年及11年EPS分别为0.65元、0.81元，对应市盈率分别为13.6倍与10.9倍，给予增持评级。
（具体内容请见附件）
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