| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2010年10月20日 17:43 |
作者： |
李冒余 |
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事件描述
近日我们对海印地产进行了调研，就公司近期及未来发展进行了交流，并且实地考察了公司流行前线、中华广场以及海印又一城的实际经营状况。
事件评论
第一，两大商业物业项目奠定公司大型项目承接开发能力
上半年着力改造的中华广场开业近10个月，经营面积近5万平方米。2009年8月向昌盛集团租赁时原商户提供租金在800万元/月左右，公司租赁价格为1100万元/月，经过公司的项目重新定位与商户引导，已将现有月租金收入提升至1500万元/月。
通过实地调研情况来看，公司已对广州烈士陵园商圈形成了覆盖的局势，公司对于自身定位也相当准确。通过多年对于当地商圈的培养，周边商业气息旺盛，在工作时间流行前线与中华广场内依然具有很高的人气，公司着力引进的H&M，迪斯尼旗舰店以及Taste 超市经营状况良好。由于中华广场内任有部分楼层物业经营权归属于其他业主（B1-1层、5层），公司对于其他经营者采取了差异经营引导经营的方式，努力使中华广场整体风格进行统一，以达到互利互赢的局面，同时对于中华广场内8-9 层的未出租物业，公司也在积极进行规划，预计中华广场今年能贡献业绩2200万元左右。
海印又一城项目做为公司第一个大型城市综合体项目，位于广州市番禹区，距市中心大约15公里车程，毗邻广交会馆、亚运会会址，项目周边均为密集型大型居住区，如碧桂园，星河湾等，居住人口大约80万人。该项目为公司自有物业，总建筑面积在21.7万平方米，其中一期项目沃尔玛广州Sam会员店已于2009年开业。后续近8万平方米的酒店式公寓分为7 栋，其中已有4栋接近封顶，预计明年3月剩余3栋可完成封顶，预期售价在1.5万元/平方米以上，明年5 月购物中心可进行正式开业。我们了解到由于周边据为大型居住项目，几乎没有现成的商业聚集场所，自沃尔玛Sam会员店开业以来，海印又一城项目已经成为周边人气聚集场所，对于周边商业气氛的带动较明显，同时沃尔玛Sam 会员店也由原计划的80-100万元/天营业额提升至150-200万元/天营业额，租赁双方均受益明显。
我们认为公司通过5万平米的市中心中华广场项目与近20万平米的海印又一城城市综合体项目已经积累了承接开发大型商业项目的能力，同时公司依旧保持对于“三铁”周边其他物业的持续关注，为公司的进一步扩张做好了准备。
第二，集团公司避免同业竞争承诺与物业租金交替提升
大股东海印集团在08定向增发时承诺将避免出现同业竞争现象，集团公司也不断地将旗下的物业注入上市公司，我们了解到大股东旗下的剩余物业已基本上均由上市公司进行托管，其中江南粮油城10 年预计可达盈亏平衡的状况，同时由于海印又一城项目包括五星级酒店（新总统大酒店），为此成立了酒店经营公司，对新老总统大酒店进行管理。
集团公司将逐步履行承诺。通过沟通我们了解到，公司的运营模式为向物业业主长期承租物业，而后对物业进行重新定位、装修、招租，一般长期承租合约期为15-20年，而招租合约期为2-3年，公司今年上半年由于租约到期及业态调整已对部分物业进行了提租，而公司今后由于招租日期的不同，每年都将会有部分物业进行提租的状况出现。值得注意的是，由于公司的选址定位能力突出，能充分带动当地的商业气氛，因此一般经过2-3年的市场培育后，再次续约租金价格涨幅会超过原订涨幅。
第三，高岭土项目将成公司发展另一动力
公司茂名高岭土储量大约在1500万吨左右，北海高岭土储量在6070.71万吨，开采期45年，目前造纸涂料级高岭土售价在2100-2200元/吨，而陶瓷级高岭土售价在300-400元/吨。据了解北海高岭土项目已进入试产状态，9月中下旬开始满负荷生产，年底可完成一期30万吨产能生产能力，考虑到近期高岭土供需关系相对紧张，我们预计公司全年可完成40-45万吨高岭土生产。
我们了解到，公司对KAL入股资金基本用于巴西基地的投资建厂项目，建设周期在3-5年，由于巴西基地高岭土项目储量惊人，品位高于国内产品，为公司高岭土生产长期发展奠定了基础。在茂名地区，公司也加强了与当地社会矿山的整合力度，努力在当地政府的指导下进行资源整合。
同时公司与武汉理工与中国地质大学合作，对高岭土在水泥、橡胶、塑料等领域的添加剂应用方面进行研发合作。我们了解到，对于高岭土水泥添加剂的研制情况已经进入后期，其相对于普通混凝土而言，高岭土添加剂可以使混凝土凝结速度提高15个小时左右，硬度提高3-4倍，并且具有相当的耐腐蚀性，而高岭土在其他领域的应用也已进入研发中试阶段。我们认为，作为一种新型的材料添加剂，对于高岭土的研发使得其自身的原材料属性发生了变化，而对于其产品的市场推广需要值得注意。
第四，炭黑业务恢复盈利
上半年公司销售炭黑近3亿吨，同比增长46%，实现销售收入1.76亿元，净利润298万元，在去年亏损783万元的基础上实现扭亏。预计今年炭黑业务可实现500-1000万元净利润，公司同时对于炭黑业务基本保持原有的既定方针不变。
（具体内容请见附件）
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