| 来源： |
湘财证券研发中心 |
发布时间： |
2010年09月14日 13:38 |
作者： |
张化东;杨森;徐广福 |
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投资要点：
从2007年至2009年市场针对长沙北辰三角洲项目有负面传闻，而2010年10月，长沙北辰三角洲项目即将开盘预售，可以说一直针对长沙北辰三角洲项目的负面传闻即将破灭。
目前已达到预售标准的是首开区一期，建筑面积30万平方米，该部分楼盘将在2010年陆续推出，而2011年推出的项目也将是首开区的余下项目，面积大约在30万平米。
公司的持有型物业主要集中在北京的两个区域，一个是亚运村为范围的区域，另一个是以奥运村为范围的区域。目前公司在两个区域所持有的物业建筑面积近110万平方米，持有项目的规模较大，具有收益相对稳定的优势。
北辰实业的持有项目规模已经非常之庞大。通过测算，奥运区域和亚运区域的重置成本已经到162亿元。其中，北辰奥运区域持有物业价值为79亿左右，其余为亚运区域持有物业价值。
首次买入评级，目标价格5元?我们审慎地假设公司销售速度，但我们假设公司项目维持2009年底的销售价格不变。特别对于长沙项目的销售速度和结转速度也较为审慎。我们预测公司的RNAV为8.39元，较2010年9月10日的收盘价3.90元，折价率达到115%。
根据审慎的销售和结转的假设，我们预测2010年至2012年的EPS分别为0.100元、0.182元和0.239元，对应2010年9月10日的收盘价3.90元的PE为39.19X、21.38X和16.29X；我们预测2010年至2012年的每股净资产分别为2.771元、2.918元和3.110元，对应2010年9月10日的收盘价3.90元的PB为1.41X、1.34X和1.25X。我们认为公司目前股价相对于RNAV有较大幅度的折价，但是相较于PE估值水平还算正常。我们认为，从重估净资产的角度，目前公司股价有所低估。
首次买入评级，6-12个月每股目标价格5元。
投资风险：加息风险和长沙市场风险。
（具体内容请见附件）
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