北辰实业（601588）长沙项目，近一二年成为人人都想猜透的"一个谜局"。
　　自从2007年以92亿拿下长沙新河三角洲地块后，关于北辰实业的相关猜想不绝于耳，确实令人浮想联翩：总价引发退地成本猜想、体量庞大引发资金不足猜想、久未开工引发延期猜想……
　　不知道是这个"谜局"太难解，还是北辰实业对外界惯有的低调作风，更加刺激了众多猜想者的神经。
　　其实，种种猜想不外乎以下几个问题：北辰实业长沙项目是否真的"钱景暗淡"？是否会"拖累北辰"？近日，在"北辰三角洲首发仪式"上，北辰实业终于对长达3年的各种猜测做出正面回应。北辰实业副总裁兼长沙公司总经理曾劲、北辰实业董秘郭川，详细介绍了北辰三角洲项目最新进展及未来预期。
　　关于该项目的各种猜想，终于可以尘埃落定。
　　北辰"猜想"，尘埃落定
　　北辰实业拿下长沙新河三角洲地块后，曾有参与竞拍的地产商表示："该地块土地总价超过50亿元就没法做"。一时间，北辰实业成为2007-2009年地产行业的关注焦点，一有风吹草动，诸多媒体就会纷纷发文以表担忧。
　　最大的忧虑，就是北辰实业的长沙项目"钱景暗淡"。当时，有人计算：该项目拿地成本2421元/平方米，开发后成本3721元/平方米。比照长沙市房屋产权管理局房产研究中心对外发布的《2007年长沙市房产市场年报》，当年长沙市纯商品房均价为3601元／平方米，其中，商品住宅均价为3372元／平方米。因此，"面粉贵过面包"的发现，令所有追求短期回报的开发商感觉匪夷所思，更令市场质疑。
　　然而，时过境迁，到2010年，仅3年光景，长沙房地产市场发生了翻天覆地的变化。
　　据长沙市房地产开发协会发布的数据显示，2009年下半年与2010年上半年的新房开发面积及销售量，都较往年大幅上涨。
　　今年7月第一周，长沙市一手房成交套数为2249套，环比上周增加9.07%，商品房成交均价为5178元/平方米，环比下降1.22%。在长沙五个行政区中，均价最高的天心区均价为5888元/平方米。
　　今年1-6月，长沙施工面积为4838.97万平方米，与去年同期相比，增加16.37%，其中住宅为3714.13万平方米，同比增加17.27%。新开工面积为1198.25万平方米，比去年同期增加126.44%，其中住宅为919.28万平方米，比去年同期增加133.24%。
　　南方城市所特有的江景房"一枝独秀"，成为长沙房市今年的新亮点。江景房市场价格比普通住宅高出2000元/平方米，依然旺销。数据显示，新案名为"北辰三角洲"的项目周边，多个一线江景房楼盘价格，均在8000元-12000元/平方米之间；二线江景房价格也在6000-9000元之间。今年5月，万科(000002)在长沙刚刚开盘的精装洋房，首期以8700元/平方米的均价被市场抢购一空。
　　这些市场表现，令不少专家大跌眼镜。
　　"北辰三角洲地段好、位置好、视野开阔的江景房，自身大体量带来的完善配套，紧邻长沙市两馆一厅，地铁沿社区而过的交通便利等因素，预计均价不低于周边项目也在情理之中。以300万平方米住宅项目的体量，考虑到长沙楼市的均价增长势头，北辰三角洲可谓"钱途无量"，北辰实业副总裁曾劲非常肯定的说。
　　"实际上，北辰三角洲总建筑面积约537万平方米，分为架空平台上下两个部分。其中，架空平台上可售住宅建筑总面积300万平米，其它公建总面积80万平方米，架空平台下总建筑面积157万平方米。2009年陆续动工的项目首开区约60万平方米，第一期约30万平方米住宅项目，计划将在今年10月结构封顶并力争开盘销售。"北辰"落子"，刚性需求
　　北辰长沙"落子"，随即锁定"湖南乃至整个中南地区高品质都市生活区的示范标杆"，力争成为全国翘楚的都市游憩商业区（RBD）。在项目定位讨论时，就多次以"北京造城，长沙建岛"为一个品质诉求，力求"回报给伟大湘江一座圈层际会的天堂岛"。营造出适合层峰人士居住、休憩、商务活动的天堂岛，因为它秉承了目前层峰人士择岛而居的营宅理念。
　　对北辰三角洲项目定位的论证，时机的选择，以及谨慎、低调行事的风格，使项目推进更加沉稳扎实，在有条不紊中进行。这种不事张扬的风格，加上项目本身的巨大体量，也曾让市场质疑北辰实业的资金实力。2007年，很多人认为长沙项目是北辰实业无法完成的梦想，退地之说甚嚣尘上。
　　然而，北辰实业并没有退地。2008年11月，北辰实业长沙项目按照自己的步骤正式启动了。
　　"其实，北辰实业对长沙楼市的发展早就做出了精确的预判，我们对国家发展长株潭区域两型社会城市经济圈、振兴中部经济的规划充满信心"，董秘郭川认为，"近年来，湖南尤其长株潭城市群一直保持着2位数的GDP增长，造就了数量庞大的富裕阶层，它必然带来对长沙高端楼盘的刚性需求。"
　　2009年，湖南省在电子信息、新材料、新能源、生物医药、航空航天等产业加速发展基础上，新增轻工、旅游两个千亿元产业，形成七大产业格局。作为湖南的核心经济区，长沙2009年GDP3745亿元，增长率14.7%，已初步形成工程机械、汽车及零部件、电子信息、家用电器、中成药及生物医药、新材料等六大产业集群。这些变化，为长沙楼市的快速发展提供了必要条件。
　　长株潭两型社会的建设，也为长沙房地产市场带来前所未有的发展机遇。2009年，长株潭三市GDP总和约为5500亿，占湖南省GDP总量的42.6%。2008年总人口达到1300多万人，2009年人均GDP4万元，预计到2020年发展成为人均GDP8万元，核心城区人口达到1000万人的大型环境友好型、资源节约型城市圈。
　　"连接长株潭的城市高速轨道交通已经开工，竣工运行后，城际交通时间将缩短为半个小时"，北辰实业副总裁曾劲介绍说，"经过北辰三角洲的地铁，不仅缩短了3个核心城市间的距离，而且也很好地吸引了省内其他富裕地区，使我们拥有了'地缘客'的基础。而且，这些轨道交通也通过与武广高速铁路的连接，把长沙与珠三角地区、中原腹地进行了有效对接。"
　　相对于经济的增长，长沙房地产市场的发展显得相对滞后。
　　2009年，长沙、武汉、南昌、合肥、郑州、太原等中部6个主要城市中，长沙的GDP为仅次于武汉排名第二，而其商品房的销售均价却是六个省会城市中最低的，在全国也处于中等偏下位置。房价只有北京、上海、深圳、广州等一线城市销售价格的1/3-1/6，具有极大的投资吸引力。去年全国100个城市房价收入比排名中，长沙为5.2仅排名第88位，在中部6个城市中排名最低，而武汉城市房价收入比为7.1，排名第46位。
　　"不仅是上述这些数据，尤其是今年上半年长沙房地产市场的走势，增强了我们的信心。"北辰实业副总裁曾劲接着介绍，"今年，国家对房地产市场的宏观调控，针对的主要是楼市投机、投资行为，鼓励对以居住为主要目的的开发，目前看来，在长沙市场上我们确实感受到了正在迅猛释放的、这种财富积累必然要求居住改善的刚性需求。"
　　回望2007年，以92亿元购买北辰三角洲地块，看似"价格高了"；2010年，这块绝版地块用同样的价格来衡量，可能又"低了"。如果当初的决策像个"赌局"的话，那么，它"赌"的是一种信心，是长沙乃至湖南区域的快速经济增长的信心。如果说2010年楼市新政下的房价走势是团"迷雾"的话，那么，以"好的居住产品满足新的刚性需求"的努力，就是拨开"迷雾"的双手。
　　北辰布局，长沙利好
　　如今，楼市新政已取得初步成效。北京、上海、广州、深圳等一线城市，以投机、投资为目的的房屋交易得到有效遏制，房价、交易量都出现一定程度的跌幅。目前，多数房企转战二三线城市，以这些城市为战略核心的企业业绩增长明显，二三线城市正在逐渐成为标杆房企利润的主要源泉。
　　北辰三角洲案名及Logo发布仪式，表明北辰长沙项目离开盘销售的时间已经不远。北辰实业分享向二三线城市转战所带来的收益增长，同期也为期不远。而在不久前，仍然有声音质疑北辰长沙项目会拖累北辰实业，原因在于这个项目前期投入过大，开发周期长。
　　公司董秘郭川认为："短期看，北辰三角洲项目确实占用了大量的资金，增加了负债率。但是，从长远看，因其可期待的增长性，会使其成为公司收益实现跨越性增长的主要动力，当长沙项目进入成熟期时，北辰实业会迎来继亚奥时期后的第三次飞跃式发展。"
　　北辰三角洲开发渐入正轨，长沙利好也将为北辰的整体布局贡献力量。根据记者对北辰三角洲的预计，从2011年开始，这个项目每年将会给北辰实业带来20个亿以上的销售收入，每年为公司带来20%以上的业绩增长。预计到2013年，北辰实业将发展成年营业额超百亿元的房地产上市公司。