| 来源： |
兴业证券研发中心 |
发布时间： |
2010年09月06日 14:26 |
作者： |
王晓冬;虞淼;张忆东 |
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撰写时间： |
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投资要点
我们于2010年9月3日实地调研公司位于北京的楼盘，调研信息如下：
点评
在实地调研了公司北京项目之后，我们看好公司未来3年的成长空间。我们预计公司2010年到2012年，EPS分别为1.02元、1.56元、2.03元。我们维持公司“推荐”评级，给与公司６个月目标价15.3元，即2010年15倍ＰＥ。
土地储备充裕：保证未来3年地产业务快速增长截至2010年8月，公司拥有权益土地储备116万平米，其中非中心项目和海口项目属于二级开发业务。
土地储备的低廉构成了公司未来三年业绩增长的主要驱动力。同时，公司拟获取权益权益土地储备约433万平米，且上述土地储备将在未来两年陆续获取。
其中，平房桥项目属于绿色隔离带项目，不得对外出售，公司拟与银泰等百货公司以股权合作的方式开发；御马坊项目西区、怀柔西游记主题公园项目、南国荔园项目属于公司旅游地产项目，尚处于一级开发状态，土地成本待定。
公司现有项目划分：现金类项目与资源类项目齐头并进1、现金类项目：非中心项目所谓现金类项目，即该项目销售无虞且利润丰厚。众所周知：地产的建设流程包括：拿地、开工、销售。
那么，现金类项目必须具备四个条件：低廉的楼面地价、优越的地理位置、紧凑的开工周期、合理的户型设计。那么，下面我们从上述四个方面来评估非中心项目（1）低廉的楼面地价非中心项目于2005年获取，原属于工业厂房用地。2009年，公司补交该地块土地款1.03亿元，土地性质变更为“综合用地、地下仓储、地下车库、地下办公（物业管理用房）”。该地块楼面地价约2000元/平米。相对于20000元/平米的售价，获利空间可见一斑。
2010年2月，朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001—A-005地块进行招牌挂。该地块位于非中心二期斜对面。最终，隶属于龙湖地产的北京通瑞万华置业有限公司摘得该地块的开发权，楼面地价约9600元/平米。这为非中心二期的售价奠定了良好的安全边际。
（2）优越的地理位置非中心项目在五环以东，处于CBD与通州新城之间，计划东西贯穿北京的地铁六号线草房站就在项目旁边，预计六号线第一段（连接CBD和非中心项目，预计15-30分钟）2010年通车，CBD东扩与六号线通车使得该项目地理位置非常优秀。
（3）紧凑的结算周期预计，该项目开工周期为2009年至2011年，结算周期为2010年至2013年。预计该项目可贡献权益利润约35亿元，即每股利润约6.25元。
截至到2010年8月，该项目已实现销售约12.67万平米（占整体可售面积的1/4），销售均价约19611元/平米。
2010年９月，公司将采用一定程度的优惠对剩余部分进行促销。
（4）合理的户型设计
楼盘设计为LOFT概念，即办公家居一体化的建筑户型，单户建筑面积40-75平方米。总价低，覆盖消费群广。一套50平米的房子按售价18000元/平米计算，总价才90万元。这与北京东五环动辄过百万总价相比非常具有吸引力。
2、资源类项目：御马坊项目西区、怀柔西游记主题公园项目、南国荔园项目公司计划在未来的5年之内，建成三个分时度假村，即御马坊项目、怀柔西游记主题公园项目、南国荔园项目。盈利模式：度假村周边别墅项目一次性出售、度假村内项目出售再返租统一管理。我们认为，上述项目均属于资源类项目，开发周期较长且短期耗资有限。
首先，上述项目的洽谈到获取需要较长的时间。以御马坊项目为例，2007年，公司首次与朝阳区政府洽谈；直至2010年7月，公司才获取了其中的四分之一。其次，公司高管均来自于绿城、万达等国内知名地产公司，熟知地产项目的运作规律，不会在公司发展的初期独资运作上述项目。
未来３年地产业务结算表表3：未来三年地产业务结算进度表（单位：万平米，元/平米）
短期催化剂非中心二期项目9月持续热销；
风险点分时度假村建设提速，资金支出超市场预期
（具体内容请见附件）
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