| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2010年08月16日 14:10 |
作者： |
翁非玉 |
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结算基本符合预期：
上半年公司实现每股收益0.36元，营业收入、归属于母公司所有者的净利润同比分别增长35.63%和16.56%。
销售依然同比增长，显示弱市销售能力：
上半年实现房地产销售面积267.09 万平方米、销售金额217.55 亿元，去年同期增长5.81%和3.33%，显示了良好的弱市销售能力。6 月销售面积和销售金额环比大幅上升，价格调整策略取得了良好的效果，也显示出公司在可售资源调整上的速度和弹性。
土地储备和新开工均保持高速增长：
上半年共新增权益建面479万平米，虽然4月以来政府实施更为严厉的房地产调控，但公司的拿地步伐并未明显放缓。上半年公司新开工面积为362 万平米，全年可能不会低于700万平米，而去年全年为564 万平米，增幅将达到93%。
财务安全性不输同级别公司：
诚然，保利与万科金地招商其他三家公司比，净负债率确实处于偏高的水平，但我们进一步分析发现，无论从短期负债偿付能力、剔除预收款的真实资产负债率等指标看，保利和财务安全性高的万科、招商相近，我们认为，主要是由于保利：（1）良好的资金管理能力，在存货高增长的同时，仍能保持现金/资产比例维持在一个较良好的水平（与万科接近，低于招商和金地）；（2）优异的债务期限匹配能力，短期/长期有息负债比例远远低于万科、金地。而对于市场调整期的存货压力问题，在中国房地产市场目前1-2年即一个小的调控和波动周期中，只要具备有力的执行力和市场反应能力，完全可以通过开工和预售调整来对冲存货压力。
投资建议：板块中期趋势确立，首选大中型股票
到2010年中期末，公司有高达386.8 亿元的未结算预收款，已锁定预测的10年营业收入131%。我们预测10年EPS为1.24元，对于2011年的业绩，我们以2010年房价比高点下跌15%，对应2011年结算均价比2010年下跌10%的中性预期假设来进行预测，2011年EPS为1.35元。对应2010-2011年PE为10.2/9.4倍。经过8月股价的调整，我们认为地产股中期震荡向上的趋势已经较明确，首选优质大盘和中盘股票，给予保利买入评级。
（具体内容请见附件）
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