| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2010年05月12日 14:45 |
作者： |
苏雪晶 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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事件描述：
5月11日，我们就当前投资者关心的问题与栖霞建设相关人员进行了交流。
调研简介11日上午调研栖庭项目和栖园项目，中午和公司董事长进行交流。
栖庭项目项目有3栋高层住宅（精装修），2栋酒店式公寓，绿化率33%，距离未开通的3号线很近。目前项目预计销售价格在23000左右，周边其他楼盘价格为20000左右。住宅为两梯四户，有142、130、100平米几种建筑类型。
栖园项目该项目位于仙林新市区中心，南侧即为地铁2号线，总建筑面积大概为22万平方米。项目是三层联排别墅和叠加别墅，共730余套。目前还有不到200套未售，销售价格在22000左右，全为现房。2010年以来共售出30多套。
Q&A：
问：您认为南京会出怎样的新政？公司近期的推盘情况是怎样的？
答：南京不会出超国家政策的严厉程度，地方政府跟中央不是完全一致的利益主体。公司一季度销售额5亿，未推的楼盘还是有的，今年一直没有新开的楼盘，现售的都是以前开盘的。
问：公司二季度推盘会谨慎一些吗？
答：我们认为价格会跟市场走，全年35个亿的销售计划还是有难度的，这一轮的调控，现在看不清楚，时间跨度，市场发展没人能看清。过一段时间交易量还会回升一点，但可能回不到一季度的水平。不过我们不会太悲观，长远来看，地产还是可以的。公司在研究在目前的情况下的机遇，可能在新一轮中抓住机遇拿地，在土地储备上做好准备。
问：怎么看待目前的市场？
答：现在行业调控政策出台，主要是针对房价。因为08年经济悲观情绪，很多人没买，09年政策刺激，所以大家都去买房，供应不够，所以造成09年房价上涨过快的后果。我们认为这一轮调控与08年不一样，买房者现在不会那么没头脑，现在学会如何投资。开发商口袋现在有钱不怕调控，所以之前的调控没起到作用，政府有点发火，才会有目前严厉的政策出台。我认为目前的市场有点乱，但估计时间不太长。总之，政策会把房价趋向平稳，会让房价理性回归。南京是风水宝地，房价波动不会太大。
问：公司目前的项目情况是怎样的？
答：公司除尧化门项目外，其他项目都近2号线。苏州的一个楼盘卖完了，还有一个也差不多了。无锡销售情况也还不错。奥体中心那块地当时很多人在关注，但是我们拿到了。从我们的销售及土地储备情况看，如果价格波动不太大，对公司没有影响。
问：公司目前的对策是什么？
答：公司现售的项目，有60多个亿，包括明年竣工的。公司现在没有负债（土地出让金等），所以我们心里有底。我们的对策是从被调控的地位放到支持的地位。我们很多项目是保障性住房，当然那里除了经济适用房之外还有商铺等可以卖。保障性建设成本很低，如果保障性住宅投资土地7个亿，如果是住宅土地的要70个亿。而且回报稳定，现在的项目能回报3%净利润，还有2%的管理费用可以拿，这些事没有任何风险的。
问：公司以后有什么战略上的调整吗？
答：公司的战略增加了三句话，一公司投资与持有（持有物业）并举等。二是开发与投资并举，投资棕榈园林可能赚到几个亿。三是开发与产业并举。
公司产品线也有调整，偏远的独立别墅比较难卖，以后少开发。中小户型的房子，中低价位的房子，近郊区的房子（江南八区），这是市场上面的主流。
问：公司在拿地方面有什么规划吗？
答：目前公司的地块有200多万平方，这包括正在开工的。公司现金情况比较好，银行也比较支持，在房价稍微降的情况下，对公司来说是没有关系的。当然，公司也发展壮大，今年苏州、南京都会有很多地块出来，位置还会比较好，公司有意向。我们会依据具体形势来判断（拿地与否），可能还会僵持一段时间。
问：能具体介绍一下公司的项目吗？
答：南京天泓山庄、栖园已经全面交付使用，栖园销售10个亿左右，东方天郡还有40多套房子，上城风景价格在10000左右，总建筑面积为25万平方米左右，一期已经交付使用。栖庭建筑面积为9万平方米，目前价格为23000左右，最晚2011年下半年结算完毕。仙林G84号地块，今年9月份左右开工，百水芊城一期30万平米已经交付使用，二期17万平米，是与政府合作的项目。迈燕合作项目，公司权益占51%，建筑面积2.4万平米，容积率2.3。
苏州枫情水岸是在最好的位置，还有6栋房子没有卖，价格在15000左右。IALA尾盘，剩余几十套，价格在10000左右。愉景湾已经卖掉一半，价格也接近10000。
问：2010年公司计划新开工80多万（不包括保障房），公司下年的调整是什么？
答：08年以后，公司发展放慢，是对形势看不清楚。公司在战略也有调整，以后公司的发展还是要稳健前进，在调控下不能太急。政府的这一轮调整，还是比较正常的，公司也要趁机稳一稳。以前发展的太快了，公司在南京连续14年第一名，去年第2名。从土地储备上看，以后公司发展的后劲很大，管理方面也要改善，我们在无锡、苏州的项目要做的更好。保障性住房还是要持续，保障性住房今年能有3-5个亿的净利润。
问：南京去年的销售总量怎么排名的？
答：仁恒第一，栖霞第二，这是按销售额度来排的。
问：外来的开发商哪个可以比较看好？
答：现在很不好说，以后的市场还看不清楚。公司产品比较丰富，价格层次比较多，抵抗风险能力很强。无锡、苏州楼盘都在当地前十名。
问：融资这块公司是如何处理的？
答：公司不缺钱，融到更好，融不到也没关系，我们搞的是经济适用房，应该得到政府的支持。
本地调研后，对奥体项目不能在2010 年结算，需要重新调整公司模型，业绩有向下调整的可能，目前维持“谨慎推
荐”评级。
（具体内容请见附件）
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