| 来源： |
国金证券研究所 |
发布时间： |
2010年03月02日 16:15 |
作者： |
曹旭特 |
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基本结论
业绩符合预期。报告期公司净利润增长32%，实现每股收益0.48元，符合预期。
更多体现内涵式增长。公司毛利率同比下降了10个百分点，为29.4%，主要是08年低价销售项目在09年集中结算，而09年房价上涨带来盈利水平的恢复将主要体现在2010年。在毛利率大幅下降情况下净利润增速仍快于收入13个百分点，说明09年公司主要实现了内涵式增长。公司三项费用的绝对额同比减少了5.2亿元，期间费率为7.2%，同比下降了2.7个百分点。此外由于毛利率的下降，土地增值税拨备大幅下降导致公司营业税金减少了9.3亿元。
新开工节奏导致销售增速落后大市。09年公司的销售增速在一线公司中是偏低的，销售面积和销售额增速同比增长19%和33%，也落后于全国总体销售额76%的增速。主要是新开工节奏导致，因为虽然公司全年新开工面积同比增长39%，但其增长大部分体现在下半年，实际达到销售条件的项目并没有同步于整体新开工增速。2010年公司计划新开工面积855万平米，同比09年增长53%，公司未来可售资源将较为丰富，但由于精装修房比例的上升，竣工面积将同比下降6%，竣工量的下降必然导致可结算量的同步减少，所以公司2010年的增长来源将主要体现在毛利率水平的恢复。 未来毛利率水平稳中有升。万科是09年拿地情况最令人放心的一线公司，首先从规模上保持了增长，新增项目44个，期末公司规划中项目的权益建面达到2436万平米，可满足约3年的开发需求。另外公司在土地市场的火热中保持了冷静，主要在二三线城市拿地，新增项目的平均楼面地价2401元，较07年下降了30%。按目前房价计算，基本都能实现30%以上的毛利率，由于二三线城市房价和交易量调整风险都并不大，所以万科2010年在毛利率得到恢复的基础上，未来盈利水平也会保持稳定。
投资建议。预计公司10－12年每股收益分别为0.66、0.83和0.94元，动态市盈率14.4、11.4和10倍，建议买入。
（具体内容请见附件）
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