| 来源： |
齐鲁证券研究所 |
发布时间： |
2010年01月22日 14:08 |
作者： |
丁晨;涂力磊 |
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报告起因：
1月21日，我们参加了中华企业（600675）联合调研，与公司高管就公司未来战略、项目进度及宏观调控应对措施进行了深入交流。
投资要点：
受惠于大浦东开发和崇明岛建设。公司在南汇的项目占总规划建面近30%，其中周浦印象春城、南郊中华园09年受益于南汇并入浦东、迪斯尼落户上海的利好，销售火爆，项目毛利率提升。据三季报显示，这使得公司预收款项期末较期初增加79%，毛利率上升至50.3%。同时，21日上海市政府正式发布了《崇明生态岛建设纲要(2010-2020)》，明确力争到2020年形成崇明现代化生态岛建设的初步框架，这对于在崇明有4600多亩土地资源的公司来说无疑构成巨大利好。..集团整体上市预期强烈。近期2010年上海国资国企工作会议召开，重组联合、优化布局、证券化成为10年的重点所在。上海市国资委主任杨国雄在会上明确表示，2010年市属经营性国资资本证券化率要在2009年的基础上再提高6-7个百分点，达到30%以上。公司控股股东为上海地产集团，除中华企业外，上海地产集团旗下还拥有上海滩涂造地公司、上海房地公司、上海中星、金丰投资等实力雄厚的地产公司。而目前公司与控股股东下属企业存在同业竞争问题，大股东也曾于2007年承诺，将在适当时机对下属从事房地产开发业务的公司重组整合避免同业竞争。因此市场对集团整体上市的预期强烈。
“1+X”区域布局，积极储地谋发展。公司未来坚持“1+X”区域布局，“1”即立足上海本地，“X”即以长三角为主要辐射区域，有条件的向全国拓展。目前公司土地储备近300万平米，分布于上海、苏州和杭州。近三个月内公司积极储地解决土地储备瓶颈，在上海的宝山摘得罗店新镇D1-2地块，在青浦竞得朱家角镇B7、B8地块，还在杭州摘得江干区章家坝地块项目，新增规划建面40万平米。未来公司仍将抓住时机增加土地储备，保证未来发展。
强化股权融资，改善资本结构。目前公司负债率在70%左右，短期债权融资大致占了50%，三季报显示公司银行信贷和信托产品成本较高，财务费用显著上升，公司09年发行了5年期公司债缓解了短期融资压力。为进一步改善资本结构，公司将于2010年强化股权融资。
（具体内容请见附件）
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