| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2010年01月21日 14:06 |
作者： |
苏雪晶 |
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撰写时间： |
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事件描述
1月20日，我们就当前投资者关心的问题与公司高管交流调研简介一销售情况目前数据处于失真状态，12月签约少，认购多；1月认购少，签约多。同时去年年底透支一部分需求，预计2月份成交会变得很差。目前深圳市场以第三套为认定标准，第二套仍有擦边球；判断一线城市房贷一定会收紧。认为2010年房价已被绑定，全国销售量肯定出现下降，其原因为基数太大，同时面积的降幅大于金额的降幅，一线城市将幅比二线省会城市多。（原因为：房价、老人和收入不稳定人群的离开、人口置换开始、总人数不增加，改善为主、供给继续减少）
二线城市处于新的一轮周期，物流贸易的转移、内向型经济发展、紧靠腹地等因素使公司更看好二线城市。但预计成交金额也会下降，成交量能够维持。
预计万科2010年下半年销售开始明显增加，2011年才能进行结算。预计2010年一线城市下降，整体推盘量在今年上半年都不会有很多。
二土地储备由于公司一线城市土地储备较少和目前一线城市拿地的要求，未来该区域商业比例在有所提升。土地储备重点还是二线省会城市，三线应该是下一轮的重点。目前对后许土地市场比较谨慎，价格回落有可能出现。
三最担心政策覆水难收原有的两类政策对行业影响比较大，南辕北辙类型，不抑制非理性需求，只拼命打压供给；烂尾政策，如90/70制度。
物业税并不担心，但房地产税，只是原来暂免征收，未来担心会有变化。另外政府的非市场化行为也比较担心，例如南京一房一价制度，由物价局审核房价，实属非理性政策。
四新开工项目2009年可能比计划略减少，最终达到550万平米左右，比09年销售少100万平米，2010年万科新开工有望出现大幅度增长。从全国数据来看，预计上半年开工会超过09年全年数量（开工畸形造成的），同比会有50%增长。万科关注房地产投资数据，滞后3-6月，而对新开工数据的理解为数据越大，行业现金流趋势越紧张。
（具体内容请见附件）
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