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投资要点：
公司业绩低于预期公司实现营业收入85,143.01万元，同比增长0.76%；归属于母公司的净利润14,358.11万元，同比增长0.23%；实现摊薄每股收益0.29元。公司业绩低于预期。另外，公司利润分配方案为每10股派现金0.50元。
物业经营所得税征收改变及炭黑业务经营不佳拖累业绩释放公司原有12项商业物业共实现营业收入40,043万元，同比增长4.87%；净利润14,401万元，仅同比增长0.12%。净利润增长低于收入增长，主要是由于报告期，除商展中心和自由闲所得税按核定应纳税所得率征收外，其他10项物业所得税由上年按核定应纳税所得率征收，改为正常征收，导致报告期内所得税净增加1,870万元。另外，由于09年上半年公司炭黑业务销售量和平均销售价格偏低，导致其全年净利润亏损达783万元。上述两项因素对公司每股收益的影响达到了0.05元，拖累了业绩的增长。
公司进入快速外延扩张期，10-11年进入业绩释放期09年，公司先后租赁中华广场、受让海印集团总统数码港，10-11年建成的海印又一城项目总经营面积达25万平方米。另外，公司与海印集团签订合同拟租赁广州市越秀区白云路2,250平方米商业物业，子公司潮楼与埔王物业签订合同拟租赁9,138.49平方米。公司外延式扩张可使其10-11年的总经营面积由原来的15.7万平方米迅速增加为49余万平方米。
考虑到：第一，海印又一城为公司自有物业，成本较低，一期在09年10月投入即实现盈利，后续两期有望持续盈利。第二，10年，随着中华广场品牌结构调整完成将贡献3,000万元净利润。第三，北海高岭一期项目将于10年投入使用后，公司高岭土产能将翻番。预计，10-11年，公司业绩将进入集中释放期。
维持“买入”评级预计，10-12年，公司将分别实现净利润2.82亿元和4.23亿元；对应的每股收益分别为0.57元和0.86元。维持“买入”评级，合理估值区间：15.96元-18.24元。
（具体内容请见附件）
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