| 来源： |
国信证券研究所 |
发布时间： |
2010年01月11日 14:09 |
作者： |
廖绪发;陈财茂 |
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撰写时间： |
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事项：
新华传媒董事会决议，授权合作方上海东渡解放投资有限公司单独负责长风3A地块项目的建设与经营管理，新华传媒不再参与该项目的后续投资和经营管理，为此，东渡解放与项目公司确保向新华传媒支付31481万元款项，作为包干经营保证金，并承担连带支付责任。
评论：
让出地产项目经营权，锁定投资收益房地产项目开发公司（上海解放文化传播公司）拥有长风3A地块项目的开发权，新华传媒持有项目公司51%的股权，东渡解放持有49%的股权（具体股权关系参见图1）。长风3A地块占地38.58亩，即25720平方米，土地成本2.95亿元（出让金2.89亿元），获得的土地使用期限为2007年3月7日至2057年3月6日，到目前为止，已近3年，但仍未开发。
按照规划，该项目占地面积25720平方米，容积率不超过2.5，建筑密度50%，绿化率25%，拟建建筑面积9.76万平方米，其中地上6.43万平方米，地下3.33万平方米。拟建造8幢办公楼，其中2幢14层办公大楼，单层建筑面积约1500平方米，单幢地上建筑面积约21000平方米，合计地上建筑面积42000万平方米；6幢多层办公楼，单层建筑面积约750-950平方米，单幢地上建筑面积约3800平方米，合计地上建筑面积22300万平方米；项目地块整个区域地下为二层，面积3.33万平方米，功能为地下停车库面积约30000平方米，车位526个，其余为变电所、中央空调等设备使用面积3300平方米。
然而此次新华传媒放弃了对项目的经营管理权，并锁定了投资收益。
1、本质上看，新华传媒的这次行为相当于投资土地，前期投入14739万元，到锁定回收31481万元，投资收益16742万元，毛投资收益率114%，从2007年投资至今，已有3年，尽管会计上对投资收益的确认要到项目公司真正实现盈利之时，但是东渡解放和项目公司需要于近期向新华传媒支付保证金，对新华传媒来讲，已经落袋为安，三年的年均复合投资回报率达到28.8%，远远超出了新华传媒2008年12.6%的ROE水平，因此，这本身是一笔划算的投资。
2、之前新华传媒对项目公司的会计核算方法是合并报表，在让出经营权后，不再需要将项目公司纳入并表，按照实质重于形式的原则，应该采取成本法核算，分配利润时确认收益，意味着收益的确认要等到项目公司分配时，预计至少要到2012年以后。
（具体内容请见附件）
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