| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2010年01月05日 15:18 |
作者： |
孙建平 |
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撰写时间： |
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公告大股东鲁能集团拟以9.88元/股的价格发行不超过7亿股，注入7家公司股权，评估值59.2亿元，增值率187%。
跻身一线地产行业。注入储备882万平米分布于海南、川渝、济南，注入后共拥有二级开发权益储备1175万平米，及三亚湾一级开发4760亩。
名副其实海南地产第一股。此次注入海南项目位于三亚、海口、澄迈，其在三亚拥有绝对优势，拥有三亚湾二级开发储备110万平米，及4760亩一级开发权，均为二线海景地。目前三亚一线海景地已基本开发完毕。
国务院海南旅游岛政策正式出台，扶持力度明显。意见明确表示要积极发展海南与旅游业相适应的房地产业，鼓励有实力企业发展富有海南特色、高品质的宾馆、度假村等房地产项目，并可能试点REITS。
国进民退浪潮中的央企地产，大股东鲁能集团背景雄厚：控制人为国家电力公司，隶属于国务院国资委，同时鲁能集团作为山东龙头国企，实力雄厚，对公司无论是资金、还是后续储备补充都将有强力的支持。
未来业绩提升空间1：三亚湾4760亩一级开发未来获益空间明显。目前鲁能三亚湾住宅售价达13000-15000元/平米，别墅售价约30000元/平米。
未来业绩提升空间2：大股东承诺的北京、大连项目可能的陆续注入。集团在北京、大连等仍拥有北京顺义新城、格拉斯小镇、优山美地等。? 未来业绩提升空间3：超大盘模式、锁定超低地价，大量别墅项目盈利可期。早年大盘模式获得的大量储备目前位置优质，进入高利润收获期。
RNAV估值奠定安全边际：不考虑三亚湾一级开发贡献，公司RNAV估值15.4元。若考虑后续的一级及可能的二级开发，RNAV提升空间明显。
按注入资产后计算，公司10、11年将分别实现净利润6.6亿、10.3亿元，按增发7亿股后总股本12.1亿股计算，折合EPS 0.55、0.85元。以上均由公开资料进行测算，后续将根据公司信息的持续披露，而进行修正。
考虑到大股东承诺的北京、大连等项目未来可能的注入，三亚4760亩一级开发存在转为二级的可能，同时业绩高成长，及一线地产兼央企地位，在RNAV 15.4元（未考虑三亚一级开发贡献）基础上，给予30%溢价，目标价20元，对应注入后市值242亿元。增持评级，重点推荐。
风险提示：（1）鲁能的盈利能力存在一定的不确定性；（2）资产注入进程存在一定的不确定性。
（具体内容请见附件）
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