| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2009年12月29日 15:15 |
作者： |
李少明 |
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本次鲁能集团向公司注入重庆、宜宾、济南、海南等城市 7 家公司 100%的权益或剩余权益， 鲁能集团倾力打造鲁能地产旗舰。 注入二级开发用地建筑面积950万平米，一级开发1万亩地。 公司二级可开发用地迅速从334万平米迅速提升至1122万平米，一举跨入国内上市的千万级土地储备地产公司的行列，开发实力晋升至居国内房地产公司前十，并成为海南国际旅游岛最具实力的开发上和真正的地王。
本次注资将大幅提升公司的综合竞争能力、市场拓展能力、资源控制能力和后续发展能力，进一步提升广宇发展的抗风险能力、盈利水平和可持续发展的能力。
注入资源价格低廉，楼面地价 546 元/平米，开发价值凸现。据注入资产的预估值亿元以及广宇发展原有股东的权益7.2亿元，计算注资后公司拥有的权益建筑面积1216万平米的楼面地价仅为546元/平米， 相对于上述资源所在地的住宅售价，注入的资源所在地房价涨幅小，政策调控风险小，本次集团注入的资源价格非常低廉，开发价值凸现，充分表明鲁能集团倾力打造鲁能地产旗舰的态度。鲁能集团在注资方案中曾承诺集团的房地产业务在符合条件的背景下将全部进入上市公司。
注资后的全部土地资源 1200万平米的开发将带来 158亿元净利润（折现后） ，再加上增发后公司权益 63.44 亿元，公司重估值为 221.4 亿元，即每股 RNAV=18.26 元。
上述盈利未含三亚 1 万亩土地一级开发和可能的二级联动带来的盈利、宜宾后续二期可能拿地开发带来的盈利、海口盈滨岛（规划5000亩）仍可能拿地的情况。
注资后公司 10-11 年净利润复合增长 285%。据统计，注入的 7 家公司 09 年 1-9 月份的销售收入32.6亿元（销售面积74万平米） ，预计09年全年销售收入53亿元，扣除09年少量结算款，09年将余37-42亿元预收账款供2010年结算，注资后年公司的业绩有保障。明年公司可售资源更多，销售金额有望超过 70 亿元。假定年结算6.2、42、82亿元销售收入，则09-11年EPS为0.20、0.64、1.27元（10-11年为摊薄数） 。
注资后的公司综合竞争优势迅速提升至一线地产方阵，有享受一线地产 RNAV 溢价交易的潜力，未来 6-12 个月合理估值为 22 元。投资评级由 09 年初的“推荐”提升至“强烈推荐”评级。短期看，公司股价RNAV折价62%交易，估值优势凸现。中长期看，土地储备多、综合开发实力超强，在全国排名前15位的鲁能地产剩余资产整体上市令人期待。此外，上市公司可望持续获得三亚1 万亩土地一二级联动开发，宜宾后续二期开发，海口盈滨岛后续开发资源，以及集团在北京和大连的开发用地。
综上，我们认为应给予公司一定的估值溢价。
（具体内容请见附件）
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