| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2009年11月26日 10:01 |
作者： |
路颖 |
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公司今日（2009年11月25日）发布《经营网点拓展及出资设立济南欧亚大观园有限公司进展情况的公告》。
（1）经营网点的拓展主要是指：分公司欧亚车百大楼、全资子公司长春欧亚超市、四平欧亚商贸分别与七家公司签署了租赁、购买、定购资产协议，在租赁、购买、定购资产的基础上，成立百货及连锁超市店。
（2）2009年4月10日公司董事会通过了《关于出资设立济南欧亚大观园有限公司的议案》，近日公司已同济南市国资委、济南大欧经贸签署了协议，共同出资设立济南欧亚大观园有限公司。该公司注册资本12000万元，本公司以现金出资6120万元，占注册资本51%，济南大欧经贸以现金出资3618万元，占30.15%，济南市国资委以持有的国有权益评估值作价出资2262万元，占注册资本18.85%。
简评。我们对这两个项目均给予了积极评价，认为这是公司继续稳健推进网点拓展战略的重要体现，而且拓展步伐在已经初步具备了优势的区域（长春及周边地区）有加速趋势，而在新进入领域（济南）采取了与当地国资合作控股的方式，且也仍旧持续了公司之前低成本、争取获取自有商业物业的扩张风格，对公司今后业绩增长的持续性继续提供了有效保障。
（1）公司分公司欧亚车百大楼、全资子公司欧亚超市连锁经营公司以及四平欧亚商贸有限公司分别与七家公司签署了租赁、购买和定购资产协议，计划新拓展超市门店7个（参见附表），除一家在四平之外，其他均位于长春市。其中租赁的门店为幸福店，拥有自有物业的分别是长新店、春城购物中心、西安广场店、净月金穗店、四平欧亚九州购物中心（四平欧亚商贸有限公司所属分公司）和苏州南街店。目前，幸福店、长新店、春城购物中心已试营业。
这7个门店总计涉及建筑面积28863平米，其中自有物业26242平米，投资金额为9907万元；租赁物业2621平米，年租金25.16万元，租金期12年。我们认为，公司获取超市自有物业的平均单价约为3775元/平米，而每年25万元的租金，前三年免租获取的2621平米的经营场地，成本都不算高。
而且公司自2008年以来在长春地区的超市业务经营和扩张都比较顺利，超市的盈利周期短，体现了“欧亚”品牌在长春市的优势效应。我们认为公司此次以较为合理的价格对超市连锁门店所进行的一系列扩张，有利于其超市业务的持续做大做强，同时较多的自有物业也再次反映了公司较为稳健的扩张策略，有利于进一步提升公司未来的盈利能力。预计此次新拓展的7个超市门店2010年会对净利润带来一些积极贡献。
（2）公司以6120万元的现金出资获得了济南欧亚大观园51%的股权，合作方之一的济南国资委以旗下主要权益资产作价入股18.85%，而另外一家以3618万现金出资取得30.15%股权的济南大欧经贸的背景公司此次并未做详细披露。
目前欧亚大观园的主要资产就是原属济南国资委的下列以老字号为主的权益：济南南大观园经贸有限公司、济南市大观园商场天丰园饭店、济南市大观园商场照相器材商店、济南市大观园商场食物商店、济南外贸抽纱厂，以及济南四海香股份有限公司。大观园商场和上述资产在之前曾经是济南市重要的商业品牌，目前经营状况从披露的账面净产（总资产9214万，净资产-2415万元）来看应该是处于困难的境地。但根据公司披露，这6户企业总计拥有房产42401.73平方米（均处于正常使用），土地（划拨）面积38070.77平方米。但从商业物业的角度，公司以6120万的投资获得了42401.73万平米物业的51%的权益，简单测算，即使不包括这些资产的经营价值，获取这些商业物业的成本每平米只有2830元，应该说相对于大观园商场及周边地块的物业价值，这个成本是比较低的。
（具体内容请见附件）
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