| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2009年11月16日 14:04 |
作者： |
黄玉梅 |
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投资要点：
我们对苏州高新的判断是，历史平稳的发展主要是参与了新区大量的动迁、代建项目，降低了资产的营运能力。但随着新区的逐渐完善，公司开发实力和经验的积累，中长期(2010年及以后)则面临向上大转折机遇。..公司长期发展机遇体现在三大方面：
苏州政府拟在太湖边开发“西部生态城”，面积达45平方公里。苏州高新之母公司高新集团已经成立生态城开发公司，未来上市公司有机会参与生态城的开发和建设。
确定“旅游+地产”发展战略。近期增持苏州乐园股权至75%，准备异地复制“苏州乐园+地产业务”模式，目前处于项目洽谈中。
参与一级土地开发，类似云南城投模式，通过与政府合资成立子公司，参与城中村改造，以及一级土地整理等模式，加快土地储备。
公司中期(1年)将有大量的项目集中结算，体现为业绩的加速释放。
目前公司项目储备达340万㎡，在建的130万㎡主要在2009-2011年销售结算，而且大部分项目分布在高铁站点、地铁站点附近，将充分受益苏州房市的景气度。
我们预计09年业绩同比持平，一是由于今年动迁房面积同比大幅减少，减少了营业收入；二是上半年促销，毛利相对有所牺牲。但是2010年随着房价的提升和结算面积的增加，业绩将提升100%。
预计09-11年EPS分别为0.24、0.5、0.73元，对应PE31.6，15.2，10.4倍。
RNAV为13.3元，折价率为40%。价值严重低估。
我们认为目前公司资产与公司的长期发展前景并不匹配。目前的资产负债率为74.03%。要实现上述的长期发展，我们认为公司存在较大的融资需求。..投资风险：国企机制
（具体内容请见附件）
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