| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2009年09月18日 14:26 |
作者： |
孙建平;李署 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
13 |
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2009年9月17日公司公告通过竞拍新增约92万平米建面土地。
项目由子公司新港集团通过竞拍获取，苏州高新持有84.94%的权益。
项目位于吴江经济开发区227省道复线西、长板路南、长安路东、联杨路北，占地面积42.68万平米（含5400平米幼儿园），住宅用地39.22万平米，商业用地3.46万平米；实际成交面积42.14万平米。
地块成交总价12.26亿元，地面价2910元/平方米。计容总建筑面积92.16万平米，其中住宅86.63万平米，商业5.53万平米，平均楼面价1348元/平米。
评论：
项目资源增加42%至315万平米，权益储备达260万平米，商业地产规模进一步扩大。新增储备后商业地产建面达67.5万平米，住宅247.4万平米，商业项目占比21%。
低成本优势延续。新增项目楼面价仅1348元，远低于之前公司获取的所有项目平均楼面价2206元/平米。计算之后公司所有项目平均楼面价仅1955元/平米。
项目盈利前景良好。参考周边项目目前在售均价，预计项目住宅部分未来售价在6000元/平米左右，而商业部分售价在7000元/平米左右，项目毛利率水平约41%，预计可实现收入销售55.9亿元，预计可实现净利润8.21亿元（未考虑折现），净利率水平约14.7%。由于项目拿地成本极具优势，所以计算利润和RNAV贡献颇有意义，按8.82亿股本计算，可累计贡献EPS 0.93元，贡献RNAV 0.93元(地价尚未支付)。
吴江项目符合公司侧重轨道交通沿线项目开发的战略。吴江开发区交通区位优势明显，紧靠苏州、太湖、上海；沪宁、沪杭等多条高速公路交织；即将通车的沪宁城际铁路也将从边上经过。
把握交通建设带来的发展机遇，充分受益城铁建设。公司现有项目多位于沪宁城际铁路沿线，10年即将通车的城铁将带动沿线房价上涨；而公司未来的项目开发也将主要围绕轻轨建设展开，将成为区域内最受益于轨道交通建设的上市公司。
未来获取优质低成本土地资源的能力将逐步显现。吴江项目的获取显示了公司在获取轨道沿线优质低成本项目的能力。而资料显示大股东已经切入到参与扩区10倍后的高新区城区土地开发，也将为公司持续获取城铁沿线的资源提供便利。
维持公司09-11年EPS分别为0.3、0.49和0.65元的预测，在10年城铁通车后，若房价上涨5%-20%，10年EPS将上升到0.55-0.74元。
更新后房地产RNAV值7.94元；金融、实业投资和基础设施主业重估价值3.37元，合计11.31元RNAV。
区域龙头地位进一步稳固，城铁沿线土地资源优势、房价上涨等业绩触发因素将逐步显现。暂时维持13元目标价，继续建议增持。
（具体内容请见附件）
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