| 来源： |
中信建投研究所 |
发布时间： |
2009年06月30日 14:39 |
作者： |
张朝晖;陈莹;王康 |
| 公司评级： |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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扩张速度惊人
2008年公司实现了销售业绩逆市上涨。全年房地产销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元，比去年同期分别增长29.48%和20.36%。实现营业收入155.2亿元，同比增长91.24%；归属于上市公司股东的净利润22.39亿元，同比增长50.35%，实现每股收益0.91元；实现利润总额40.23亿元，比去年同期增长67.42％。截至2009年03月31日，公司净资产140.85亿元，总资产557.71亿元。
全国扩张布局导致毛利率增长趋缓
造成公司毛利率增长趋缓的原因，除了行业本身的周期调整外，还与公司区域分布的变化有关。随着全国化战略的扩大，高利润率的中心城市资源占比在下降。从结算收入来看，广州、北京、上海三个城市占比，在06-08年三年分别为60%、57%和50%；大股东保证战略扩张增发稳健财务状况保利2008年新增项目12个，均以出让底价获得，土地成本1031元/平方米，比2007年下降55.56％。由于大股东保利集团大力支持，保利地产拿地的方式多种多样，除了参加“招拍挂”等公开转让方式，还经常通过合作开发、协议转让方式获得不少优质开发项目。公司经常能在中心城市的核心地段以非常合理的价格拿到优质地块，使公司具备良好的成本优势，这种资源优势是其他房地产公司无法比拟也不可复制的。
公司拟非公开发行股份，发行数量合计不超过发行前该公司总股本的20%，不超过63760万股发行价格不低于15.89元/股，拟募集资金不超过80亿元，用于旗下在建的8个地产项目。此举将大大缓解公司的财务压力。
盈利预测及投资建议
根据我们的测算，公司在未来三年结算面积分别达到218万平方米、276万平方米和326万平方米，对应每年净利润分别为33.85亿元、43.05亿元和50.85亿元，如果按照增发17%的股本计算，则09年到11年EPS分别为0.92元，1.15元和1.36元。公司目前RNAV为15元左右；考虑到公司是目前全国范围内的龙头公司，因此享受一定的龙头溢价，按照25倍市盈率计算，则公司合理价位在23元-28.75元之间，维持对公司的增持评级（详细内容请参阅附件）
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