| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2009年03月17日 15:05 |
作者： |
薛和斌 |
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事件：荣盛发展拟于2009年非公开发行股份。
荣盛发展公告，公司拟于2009年向特定对象非公开发行境内上市人民币普通股股票（A股），非公开发行的发行对象为包括公司控股股东荣盛控股在内的不超过十家的特定对象，发行股票数量不超过1.5亿股，募集资金总量预计不超过12亿元，发行价格不低于6.81元/股，公司控股股东荣盛控股股份有限公司承诺以不超过人民币1亿元的现金并且与其他认购对象相同的认购价格认购公司本次非公开发行的股份。
我们的观点：
公司本次募集资金项目为：石家庄阿尔卡迪亚一期，徐州阿尔卡迪亚二期，蚌埠阿尔卡迪亚三期等三个项目，这三个项目处于二三线城市，拿地成本较低，周边配套成熟，公司前期开发和销售的楼盘已经具有较高知名度和客户基础，石家庄阿尔卡迪亚前期开盘项目销售均价约为5000元，徐州阿尔卡迪亚前期开盘销售均价约为5000元，蚌埠阿尔卡迪亚前期开盘销售均价约为3600元，预计三个募集资金项目会给公司带来较好的收益。公司控股股东参与认购，也显示控股股东对募集项目和公司未来发展充满信心。
我们始终看好公司的发展前景，关键在于公司精准的战略定位，较低的土地成本，成功的异地扩张和卓越的管理效率。如果此次非公开发行能顺利完成，公司的资金实力将大大加强，资产结构将进一步优化，将进一步提升公司的竞争能力，公司在行业中的地位将得到进一步巩固。
公司战略定位于具有一定经济增长潜力的中等城市，开发产品以居民自用住宅为主，公司所在项目市场的商品房销售量降低，但价格并未大幅下滑。二三线城市房地产以自住型和改善型需求为主，随着各级政府的房地产新政陆续出台，二三线城市的刚性需求有望得到释放，09年成交量有望得到恢复，房价下跌的空间不大。春节以来，公司位于廊坊，南京，蚌埠，聊城，沧州等地的项目均出现热销，公司预计09年销售回款30亿，较08年增长将近50％。
公司的大部分土地储备获得时间较早，和目前市场房价相比，地价相对较低。除公司位于南京仙林的一块土地储备由于价格过高，公司已计提5655万元跌价准备，该地块目前并未交地。公司其它地块暂时没有计提减值准备的情况。目前公司在建和拟建土地储备472.27万平米，足够公司3年快速滚动开发。
公司异地扩张战略已获初步成功，公司在河北、江苏、安徽、山东等省的10个城市开展了房地产业务。报告期内，南京、蚌埠、廊坊、沧州、徐州、石家庄等地的营业收入均有较大幅度的增长，使得公司对个别区域的依赖度显著下降，平滑了区域市场不景气而给整个公司经营带来的风险。公司未来将在已进入的城市加大投资，预计09年新获取100万平米左右的土地资源。
公司具有卓越的管理效率。公司的盈利能力较强，净资产收益率明显高于同行业平均水平，主要得益于两方面：第一，较快的资产周转率及存货周转率。公司一般在项目投标完成三个月内基本就可以达到开工条件，借助公司一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，大大缩短项目开发周期，加之公司开发产品市场定位准确，销售速度较快，实现了较高的周转效率。
第二，销售费用控制得力。公司2006年、2007年、2008年的期间费用率分别为为2.25％、3.06%、4.82%，大大低于行业同期平均期间费用率水平。这一方面归功于公司高效率的经营和严格的成本控制，另一方面也和公司在当地区域市场具有较高的市场占有率和品牌优势，主要依靠项目样板房和售楼处的宣传和自主销售模式紧密相关。
根据我们最新跟踪的公司项目销售情况，我们将公司09年EPS由0.65元上调至0.7元，10年EPS由0.78元上调至0.98元，公司09年动态市盈率约为10.6倍，我们维持对荣盛发展“买入”的投资评级。
（详细内容请参见附件）
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