| 来源： |
兴业证券研发中心 |
发布时间： |
2009年03月17日 15:01 |
作者： |
金琼;王唏 |
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商圈竞争日益激烈，区域龙头强者恒强。
福州我国著名的商贸港口城市和侨乡，市辖五区、六县和两个县级市，市区常住人口267万，2006年以来福州百货业迅速发展，竞争日益激烈，短短3年内，主要百货从3家发展到了10家。
长期以来东百集团是福州市场上占绝对优势的百货龙头企业。公司在2004年确定了连锁经营发展策略后，门店迅速扩张，目前公司下属4家百货，经营面积达20.5万平,占据了福州最为重要的两个商圈。公司的主要竞争对手是大洋百货。大洋百货目前有三家门店，其中有两家处于培育期。无论从门店数量，商圈资源、门店销售额来看，大洋百货仍与东百集团有明显差距。
公司坚持百货连锁的发展战略，目前主要关注的是一些在厦门、莆田、福州的省内项目，考虑到经营风险，省外项目暂不考虑。
主要门店经营情况
1.东百商场:保持稳定增长态势。
东百商场是福建省内最大最具影响力的百货，是公司最为主要的利润来源。目前处于成熟期，每年增长较为稳定。东百商场体量较大采取现代的中空式百货布局，购物环境舒适。东方商场经营面积为4万平方，定位于中高端，商品品类丰富，能较好的满足各年龄层次的购物需求。作为福州地区老牌商场，东百集团具有稳定的客户群和良好的品牌效应。目前毛利率是下属四个商场中最高的，综合毛利率水平约为21－22％。09年1－2月东方商场保持了5％左右的增长。
随着福州商业竞争的不断加剧，公司采取发消费卡的方式吸引人流。目前东百八楼开设了东百便利店以方便各类持卡人的消费。09年公司拟将超市改至地下一层，并加大超市面积，以提升东百卡的吸引力。据了解08年卡消费金额为2亿元，09年预计公司卡销量能达到4亿元，可以有效锁定一部分收入，同时锁定一部分百货人流。预计08－11年东百商场的收入保持稳定增长，分别为8.68亿元,9.11亿元,9.57亿元,10.3亿元。
2.东方百货：存在较大改善空间。
东方百货于2004年开业，经营面积约2万平，定位高端。一线服饰品牌有DUNHILL，BALLY,MAXMARA,钟表有劳力士，欧米茄等。东方百货的物业是承租的集团下属子公司中侨房地产的物业，内部租金约等于物业的折旧金额。
得益于位置好、经营成本低，东方百货开业后迅速跨过盈亏平衡点。但从经营绩效来看，自2004年开业以来，东方百货却比较一般，2007年底净利为623万。
结合现场调研情况，我们认为东方百货有较大的改善空间，原因在于（1）有效经营面积有提升空间。由于物业历史原因，东方百货的第五层被租赁给了国美。国美无论是从功能定位，还是装修档次来看，极大的隔断了公司百货经营的整体性。致使公司百货业务的有效经营楼层只有1－4层；（2）坪效有提升空间。从一楼的品牌定位来看，公司定位为高端成功人士，年龄应在30岁以上。二、三楼的品牌层次和年龄层次相对明显过低。此外，门店没有高端化妆品资源，也大大降低了门店对高端女性的吸引力。同一区域内，东百商场坪效约为2.15万/平，大洋百货坪效约为1.7万/平，而东方商场坪效仅为0.73万/平左右。
据向公司调研了解，国美的租约将于2009年3月到期，公司已与国美就场地调整达成一致。到期后，国美将调整到7楼，面积由原来的3000平减少的2000平，租金价格由原来的150万/年，提高到300万元/年。同时，公司将对5楼进行重新装修，增加1－6楼百货经营的整体性，并对东方百货的品牌及布局进一步进行改善和优化。
我们认为东方百货位置优异，目前一楼且已有的一线品牌在福州具有独特性，资源优势明显。09年格局调整后，门店百货经营的整体性加强将直接带来实际有效经营面积的增加，因此09，10年东方百货的经营业绩将会有较大提升。此外，随着公司不断的优化品牌和改善经营，门店在较长时期内存在内涵提升的空间。
3.元洪店：处于快速成长期，是近几年公司重要的盈利增长点。
元洪购物中心于2007年5月开业，建筑面积约为10.4万平，定位为大众时尚。其中百货面积４万平，剩余6.4万平采取转租经营的模式。由于门店期初租金较低，转租情况较好，元洪店自其开业以来就成为公司的增长亮点。
2007年实现净利1343万。2008年元洪店实现含税销售收入2.8亿元左右，其中租金收入约2500万元。
2009年元洪购物广场的经营成本将明显上升。据公司与元洪房地产有限公司签订的租赁补充协议，2008年元洪购物广场租金从2300万元/年调低为1300万元/年；2009年至2013年，每年租金从2300万元调高到2500万元。
近两年元洪店的租赁业务在不断调整中，以提升租金效率及转租项目的集客效应。09年4月公司地下一层的“秀水街”租约到期。家乐福将入住元洪店地下一层，面积约1万平，约定的年度保底租金700万，09年有一定的免租期。09年元洪店已经引进agogo ktv,并还将引进电影城。目前元洪店处于快速成长期，09年1－2月实现较好的收入增长。预计公司09年转租业务的租金收入为3000万左右，百货业务收入35700万元左右。(具体内容请见附件)
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