| 来源： |
兴业证券研发中心 |
发布时间： |
2009年03月17日 14:59 |
作者： |
王嘉 |
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撰写时间： |
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投资要点
3月12日我们与部分机构客户调研了深振业，与公司董事会秘书进行了交流。
点评：
总体而言，由于深振业在08年大量的开工和工程投入，09、10年可售和可结算资源量较大，再结合深圳房地产市场销售回暖，公司未来2年的业绩较为乐观。假设公司08年计提约2亿的存货跌价准备，公司08至10年EPS为0.30元、0.72元和0.82元，给予“推荐”评级。
公司目前拥有约350万平米的土地储备，其中近90万平米位于深圳，主要包括位于南山的星海名城，位于龙岗的振业城和振业荷园，这3个项目也将是09、10年的主力销售和结算项目。其他土地储备主要分布是惠州约90万、长沙80万、西安50万、天津12万以及南宁和北海少量土地储备。公司在08年投入了约30亿的工程款，开工了约50万平米的面积，09、10年将进入销售回款期。其中振业城二、三期7.26万平米的别墅预计在4月15日开盘，售价在1.5万元/平米上下。四、五期在下半年也将会有部分开盘，预计竣工一半左右。星海6期在09年的可售面积约4.5万平米，其中7600平米需要成本价卖给政府，目前的市场价格在11000-14000元/平米，2月份销售了30多套。惠阳项目一期的5万平米的独栋别墅预计在7月份开盘，预计每平米售价在10000元左右。假设今年新推项目销售50%，则公司09年销售金额将达到15-20亿。
公司资金链较为紧张，在09年到期的负债约24.5个亿，主要还是通过银行贷款还转动，如果良好销售的形势能够延续，则充沛的经营性现金流可以缓解部分资金压力，但尚不具备拿地的实力。公司计划在10年能够在深圳增加部分土地储备，外地项目也会根据市场状况陆续开盘。
公司现有项目中，除了天津项目之外，没有高价地。天津项目每平米成本约8800元，项目总价达约10.6亿，目前该区域的房价在1万元左右，反推该项目如果需要保本，则土地成本需要在7000元左右。因此，我们推算公司可能在08年对该项目计提约2亿元的存货跌价准备。
此前公司股权激励授予了2次，高管和骨干持股约1100万，09年初，由于公司要求国资委对其贷款进行担保，按照国资委的要求，高管再度增持了超过100万股，并承诺3年不减持。因此目前公司高管和骨干持有公司股本超过1200万股，约2.4%，且有较长的锁定期，股东和高管利益具有较高的一致性。
考虑到公司08年计提约2亿的存货跌价准备，公司08至10年EPS为0.30元、0.72元和0.82元，给予“推荐”评级。(具体内容请见附件)
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