| 来源： |
东方证券 |
发布时间： |
2012年01月05日 15:42 |
作者： |
郭洋 |
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东方证券郭洋
公告上月底承租的国际展贸城项目一期国际名车城已经奠基开工。项目规划总建面50万平米，预计总投资5.4亿元，2014年建成。
项目推动快于预期：国际展贸城项目从签约到奠基，均快于市场预期，足见公司对该项目的重视及推动的决心。我们相信，该项目将显著提升公司轻资产方式运营大型项目的能力，一举奠定公司从区域型、中小型的商业物业运营商向大型运营商转变的拐点。
项目定位显示公司独特思维：项目一期国际名车城定位于汽车展示、销售、维护、配件、改装、体验等全产业链服务平台，通过引入经营方与消费者对于位置、距离敏感度均较低的汽车主题，巧妙面对了该项目目前区位尚未具备成熟商业氛围支持生活资料销售的现状，同时可以克服全面自建带来的建设周期久、开发投资大及其给后续经营带来的折旧摊销大、培育期长等优点，充分体现了公司独特的经营思路。
展贸城项目将成为公司未来最重要的利润增长点之一:参考项目周边同用途、更远位置的地块的租金水平，我们保守估计一期的出租建面50万平米，平均租金按20元/平米/月测算，则一期成熟年份每年可贡献租金收入1.2亿元，贡献毛利9840万元。
国际展贸城项目整体介绍：该项目于上月底被海印拿下，位于广州番禺区，系市政府2007年立项的大型专业批发市场项目，并于2008年被省发改委列入广东省新十项工程。公司则将项目定位为华南地区现代展贸交易平台和全球规模最大的商品展示交易中心。项目特点为;A.体量大：项目整体土地面积3500亩，按规定容积率测算的建筑面积超过435万平米，其中市场面积超过414万平米；B:成本低：2011-2021年的租金成本将锁定在3.6元/平米/月，以一期为例，500亩地的年化租金成本仅在1440万元左右。2022年后租金开始上浮至4.08-4.50元不等后再逐年递增2%。
业绩预测及投资建议：国际展贸城项目奠定长期公司行业地位和长期发展的基础，但是中短期还是看公司现有成熟项目的稳健增长及新项目的落实。截止目前为止，已经公告的增量有5个（番禺又一城二期、花城汇三期、桂闲城、肇庆又一城、国际展贸城）。按照公司前期公告中的战略表述，预计后续公司在珠三角地区布局购物中心并持有经营的扩张步伐不会停滞，后续项目值得期待。此外高岭土业务三季度开始已经好转。业绩上，公司已经预增过全年业绩同比增长51%。我们预计2011年公司有望实现EPS0.80元，预计2012年业绩达到1.22元，其中主业1元。考虑到未来数年的高成长性，尤其是商业业务的确定性，维持公司买入评级，目标价26元。
(来源于：证券投资)
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