| 来源： |
东方证券 |
发布时间： |
2011年12月05日 16:22 |
作者： |
郭洋 |
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东方证券郭洋
海印股份公告与番禺区政府（授权国有独资企业亿隆物业）签订租赁合同，所涉土地面积3500亩，计算容积率建筑面积超过435万平米，分为三期开发，用于建设海印国际展贸城项目，整体项目租期至2038年为止。
定位高、规格高：该项目位于广州番禺区大学城周边，系广州市政府2007年立项的大型专业批发市场项目，并于2008年被广东省发改委列入广东省新十项工程。公司则将国际展贸城项目定位为华南地区现代展贸交易平台和全球规模最大的商品展示交易中心。
体量大：项目整体土地面积3500亩，按规定容积率测算的建筑面积超过435万平米，其中市场面积超过414万平米。
成本低：该项目2011-2021年的租金成本将锁定在3.6元/平米/月，以一期为例，500亩地的年化租金成本仅在1440万元左右。2022年后租金开始上浮至4.08-4.50元不等后再逐年递增2%。
有望凭此项目跃升行业龙头：海印股份现有已开业及已公告的新项目超过60万平米，拿下该项目，说明当地政府对于海印一直以来“做一个旺一个“的运营能力的肯定；是公司在“做大做强商业物业租赁业务”战略下的又一次重大突破，为公司快速成长国内商业物业运营龙头企业奠定基础，依靠该项目，海印有望跃升成为国内最大的商业物业专业运营企业之一。
展贸城项目将成为公司未来最重要的利润增长点之一:参考项目周边同用途、更远位置的地块的租金水平，我们保守估计一期的出租建面50万平米，平均租金按20元/平米/月测算，则一期成熟年份每年可贡献租金收入1.2亿元，贡献毛利9840万元。
业绩预测及投资建议：国际展贸城项目奠定长期公司行业地位和长期发展的基础，但是中短期还是看公司现有成熟项目的稳健增长及新项目的落实。已开工的肇庆又一城为公司“走出去”战略的第一个大型综合体项目，预计建面30万平米。其开工速度远快于我们预期。按照公司前期公告中的战略表述，预计后续公司在珠三角地区二三线市场布局购物中心并持有经营的扩张步伐不会停滞，后续项目值得期待。近期还落实了3万平米的广州花城汇项目。截止目前为止，已经公告的增量有5个（番禺又一城二期、花城汇二期、桂闲城、肇庆又一城、国际展贸城）。此外高岭土业务三季度开始已经好转，近期的股东大会上，针对市场担心的减持问题，大股东也做了正面回应，表示目前价格不会减持。业绩上，公司已经预增过全年业绩同比增长51%。我们预计2011年公司有望实现EPS 0.80元，考虑到未来数年的高成长性，尤其是商业业务的确定性，维持公司买入评级，目标价26元。 (来源于：证券投资)
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